深圳市司法局关于吸纳优秀律师人才的规定

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浙江省丽水市人民政府办公室


关于转发丽水市区存量房交易合同网上备案管理办法的通知

丽政办发〔2007〕153号



莲都区人民政府，市政府直属各单位：



　　现将市建设局制定的《丽水市区存量房交易合同网上备案管理办法》转发给你们，请认真贯彻执行。

　　　　



　　　 二○○七年十二月二日



丽水市区存量房交易合同网上备案管理办法

（市建设局 二○○七年十月三十日）



　　第一条 为了进一步规范存量房经纪和交易行为，保障交易安全，提高交易透明度，方便交易登记，根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）和《建设部、中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（建住房〔2006〕321号）等要求，制定本办法。

第二条 丽水市莲都区行政区域内存量房交易，均应按本办法规定，进行交易合同网上备案（以下简称“合同网上备案”）。

第三条 市建设局负责合同网上备案的组织实施和管理。

第四条 房地产经纪机构在从事合同网上备案前，应向市建设局办理网上用户认证手续。经市建设局备案的房地产经纪机构用户认证信息发生变化的，房地产经纪机构应当在7 日内，向市建设局办理变更认证手续。

第五条 房地产经纪机构在接受存量房出售经纪委托业务前，应核验房地产权属证明和委托人的身份证明，并通过网上备案系统查询房地产权属状况。对不符合委托条件的，房地产经纪机构不得接受出售的经纪委托。房地产经纪机构接受存量房出售经纪委托的，应在与委托人签订存量房经纪委托合同后，通过网上备案系统及时发布委托出售房屋的下列信息：

（一）房屋物理和权属状况；

（二）房地产交易条件；

（三）房地产经纪机构联系方式。

第六条 房地产经纪机构应当诚信规范经营，发布的信息应当与事实相符，不得发布虚假信息、未经核实的信息和期房转让信息，不得对交易双方隐瞒真实的房屋成交价格等交易信息，不得以低价购入、高价售出等方式赚取差价，不得泄露或利用委托人的商业秘密与他人串通损害委托人的利益。

第七条 房地产经纪机构根据存量房经纪委托合同撮合达成交易后，应当为交易当事人提供签订房地产买卖合同的网上备案服务。交易合同经双方当事人确认后，由房地产经纪机构通过网上备案系统，将合同文本上传市房地产管理处备案。双方当事人在达成交易合同前，应通过网上备案系统再次查询房屋的权属状况。

第八条 双方当事人协商一致变更交易合同条款的，原房地产经纪机构应当为交易双方当事人提供合同变更的网上备案服务。

第九条 双方当事人应在交易合同约定的期限内，向房地产登记机构办理登记申请手续。在交易合同约定办理房地产登记申请手续的期限内，双方当事人协商一致解除交易合同的，应持解除合同的书面协议和其他规定材料，到市房地产管理处注销交易合同的备案信息。

第十条 房地产权利人不委托房地产经纪机构出售存量房的，可向市房地产管理处申请通过网上备案系统发布房源信息。双方达成交易的，市房地产管理处通过网上备案系统为交易双方当事人提供签订交易合同的服务。

第十一条 房地产经纪机构应如实提供存量房交易合同的备案信息，并遵守合同网上备案的各项操作规程。

第十二条 市建设局应建立健全房地产经纪机构信用档案、不良行为公示等制度，促进企业诚实守信、规范经营。对于违反本办法规定的，应责令其进行整改，并在整改期间暂停其网上操作资格。

第十三条 市房地产管理处负责定期汇总、分析和发布存量房交易信息。

第十四条 市房地产管理处应为存量房交易双方当事人提供交易资金监管服务。具体操作办法，由市建设局另行制定。

第十五条 本办法由市建设局负责解释。

　　　第十六条 本办法自2008年1月1日起施行。





分析为什么要平民化法律

刘成江


　　社会日益进步,法律日益发展,我们的人民也越来越需要法律,然而在实际上我们存在的问题是法律的制定越来越科学和完善,而能熟练运用这些法律的则只有些法律工作者,普通群众不但不会用法甚至有闻法色变者，如果可能他们甚至愿意一辈子不和法打交道。本文就是在这一现实背景下,为了突显法的价值也为了法能真正为民所用而从理论和实际操作等方面来阐叙法的平民化。
　　一、法的价值决定
　　法的价值是指法满足人的需要的积极意义或法的有用性。法的价值是一个十分古老而又新颖的法学命题，早在人类创制法或法律的时候，就开始了关于法或法律的价值思考。人类创制法或法律的行为，绝不是没有意义和目的的盲动，千百年的法学家和思想家们都一直在思考和探索着法的价值。早在古希腊时期，著名思想家亚里士多德（Aristotle, 前384-前322）提出“法治”的两个标准，他认为，所谓法治，一是指普遍守法，二是指被遵守的法律应该是良法。显然，在他看来，法律的“好”“坏”是法律的内在标准之一，也是人们是否负有守法义务的根据之一。正如庞德所说：在法律史的各个经典时期，无论在古代和近代世界里，对价值准则的论证、批判或合乎逻辑的适用，都曾是法学家们的主要活动。
　　在法学发展史上，自然法学派一直主张法是有其价值追求的，那就是正义、自由等等。自然法学说的理论框架主要有三个支点：第一，人类所共有的权利或正义体系就是自然法，自然法是指普遍的、人类共有的法律。自然法学强调法律的统一性并把法律统一的基础归结为正义、平等、自由、幸福、尊严、权利等；第二，强调国家制定或认可的实在法应该属于作为权利或正义体系的自然法，自然法凌驾于实在法之上，具有支配实在法的效力，实在法如果与自然法相抵触就必须修改或废除以满足自然法的要求；第三，自然法本身是由永恒的、先验的、普遍适用的一般原则构成，或说是被理性的自然之光照亮了的各种原则构成的，因此，它不具有实在法普遍采纳的成文形式和国家强制。
　　由于自然法学派与分析实证主义法学派在历史上曾进行过不少次争论，人们似乎以为分析法学派是否认法有价值的问题。分析法学认为自然法学混淆了法律与道德，进而提出法学的研究对象只能是实在法，也就是通常所说的“恶法亦法”的道理。奥斯丁曾指出：法律的存在是一回事，而它的优点、缺点又是一回事。它是不是法律是一回事，而它是否适合于人们想象的标准，这又是另一回事。显然，奥斯丁反对把道德标准作为法律的内在条件，法律价值问题是以承认法律有价值为前提，因而没有必要成为法学研究的领域，因此他的观点在我看来并不是不承认法的价值问题，而是说法的价值问题无需成为法学的问题，可以说无论什么样的法学流派最终都在一定意义上承认或研究法的价值问题。
　　法的价值的研究，经过了千百年的凝练，固化了秩序、自由、效率和正义等几种基本价值形式。秩序指在社会中存在着某种程度的关系的稳定性、进程的连续性、行为的规则性以及财产和心理的安全性。在文明社会中，法律是预防脱序、制止无序状态的首要的、经常起作用的手段，法律是秩序得以建立和维护的最重要的手段。法律意义上的自由是哲学上自由的一个具体领域，它乃是个人与社会之间的关系性范畴，它意味着人们做法律所允许的一切事情的权利。所以，孟德斯鸠指出：自由是做法律许可的一切事情的权利，如果一个公民能够做法律所禁止的事情，他就不再有自由了，因为其他的人同样会有这个权利。效率或效益一词可以在多种意义上使用，本来是经济学领域的概念，如提高经济效率，后来为法学界所借用，追求效率成为法的重要价值目标，通常可以归结为一个基本意义，从一个给定的投入量中获得最大的产出，即以最少的资源消耗取得同样多的效果，或以同样的资源消耗取得最大的效果。正义、公正、公平等是含义基本相同的概念，它们所表达的是人类所追求的一种理想状态，是一种社会伦理观念。社会正义现象是十分复杂的，正如博登海默所指出的，正义具有一张普洛透斯似的脸，变幻无常，随时可呈不同的形状，并具有极不相同的面貌。马克思主义认为，正义是由一定社会经济基础所决定的社会正当性的观念和制度，它是社会制度正义和主体行为正义的有机的统一。
　　法的价值即是法对于人的价值。发展与解放全人类是无产阶级的伟大理想。真正的法的价值是谋求人的发展与解放的，否则就是法的价值的畸变，就应当为我们所屏弃。凡是与人的发展与解放背道而驰的法的追求，就不是真正的法的追求，也不是真正的法的价值。任何忽视人与抹杀人的法都是对于法的价值的反动。通俗的说,就是法的价值决定了法要走进百姓生活要平民化.
　　二、 构建和谐社会的需要
　　构建社会主义和谐社会是一项系统工程，需要各个方面的配合。其中，法律的支撑—保障公民的基本权利、平衡各社会主体的利益关系、维护社会公平正义，对和谐社会的构建具有基础性的意义。
　　秩序是法律价值的核心，又是和谐社会最本质的内涵，以科学发展观为指导完善立法及其体系，严格法律实施，是构建和谐社会的基础。
　　秩序是构成人类理想的要素，同时也是人类社会活动的基本目标，法律在建立和维护秩序的过程中成为秩序的象征。法律所追求的秩序，在社会中承载着关系的稳定性、进程的连续性、行为的规则性，以及财产和心理的安全性等功能。社会主义和谐社会的本质内涵，就是实现法律所追求的社会秩序，就是要形成民主法治、安定有序、公平正义、诚信友爱、充满活力、人与自然和谐相处的社会状态，并且这种状态要以一种过程的形式持续存在。这是和谐社会之要义和基本特征。法律是社会两大调控系统之一，在调控社会关系、实现社会和谐方面，是其他任何方法和手段都不可能取代的。法律作为消除无序状态或预防无序状态的首要的、经常起作用的手段，对社会主义和谐社会的构建具有基础性意义。因此，构建社会主义和谐社会需要法律的支撑。
　　发挥法律在构建社会主义和谐社会中的作用，最基本的方面是要维护和保障人权，平衡各类社会主体的利益，实现社会公平正义。
　　第一、依法保障人权是实现以人为本、促进人的全面发展，完善社会主义民主和法治的根本途径。尊重和保障人权是人类文明的标志，也是一切进步的法的基本特征。一般意义上的人权是人的价值的社会承认，是人区别于动物的观念上的、道德上的、政治上的、法律上的标准。法律意义上的人权，是指那些关于人的先天既有和后天能够实现的价值在法律上的一般承认。新中国成立以来人权一直以公民的基本权利为其表现形式，2004年修宪将保障人权直接写进了宪法，对我国和谐社会的构建具有重要意义。
　　人权的本质属性表现为利益，包括物质形态和精神形态的利益。人权所体现的利益具有道德性，符合道德的一般标准，即既是利己的，又是无害于人的。维护和保障人权能从根本上协调人与人的利益关系，充分尊重人的利益和要求，有利于人的自由而全面的发展；人权有建立秩序和消除暴力的功能，创造和谐而不是冲突是人权的内在要求。人权创造的和谐，在政治上表现为民主，法律上表现为法治。而民主法治是社会主义和谐社会的最高表现。只有依法保障人权，才能实现社会主义的民主法治。在构建社会主义和谐社会过程中，保障人权根本上在于保障人民—国家权力所有者的地位，保证国家制定的法律、政策能够充分体现人民的意志和利益。在社会生活中具体表现为要尊重并维护公民的政治权利和自由、社会知情权、社会参与权、民主监督权以及社会经济和文化权利，协调人与人的利益关系，调动社会各方面的积极因素；还要运用法律将人权保障定型化，保证整个社会的运转服从于法律至高无上的权威，彻底消除特权，做到法律高于人情、高于权力，真正用法律保障人权，协调人与人的关系，维护社会和谐。为此,必须从宪政保障、立法、行政保护、司法救济诸方面下大工夫维护人权。
　　第二、运用法律协调各社会主体的利益关系，有利于建立安定有序、人与自然和谐相处基础上的充满活力的和谐社会。利益作为基于现实条件下的客观需要，对法律起着决定性的作用，也即利益制约影响法律；而法律一旦形成则对利益具有能动的反作用。利益平衡是法律的基本功能，在社会主义社会条件下构建和谐社会，必须从人民的利益出发，协调社会生活中日益复杂的利益冲突，平衡社会主体的各种利益关系。通过制定完善的法律制度，确认、界定、分配各种利益，协调社会利益关系，保障、促进社会各主体利益的实现，特别是对新生利益以及社会弱势群体利益的确认和保护，要充分发挥法律的利益协调作用。当前，构建和谐社会，一是必须从改善民生入手，依法最大限度地将财政支出的重点向“三农”倾斜，向社会弱势群体倾斜，向社会公共服务设施倾斜，并建立起相应的法律保障机制。二是要重视环境、资源、生态安全等问题，将它们提到国家安全的高度来认识，建立和完善环境资源保护、生态安全等方面的法律，建立生态环保型、资源节约型社会，实现人与自然关系的协调。
　　第三、以法律为保障是实现社会公平正义、培育诚信友爱社会风尚不可或缺的手段。公平正义是法律固有的品质，公平正义也只有通过良好的法律才能实现。构建和谐社会必须以保障社会全体人民的利益为出发点，通过宪法和法律制度配置、设计权利义务的方式，确认他们应享有法律地位的权利和应履行的义务，保障他们应享有的社会及经济、文化等方面的权利，保障社会主体平等地享有权利、平等地履行义务，使社会正义真正落到实处。在此基础上，培育和发扬诚信友爱社会风尚，使社会发展实现从法律到道德的飞跃，向更文明的高度迈进。

北安市人民法院 刘成江