建设部《关于进一步搞好公有住房出售工作有关问题的通知》

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福建省政府


福建省人民政府关于颁发《福建省城镇个人建造住宅管理实施办法》的通知
福建省政府



省人民政府同意《福建省城镇个人建造住宅管理实施办法》，现予颁发，请贯彻执行。各地在贯彻执行中有什么问题，请直接向省建委反映。

福建省城镇个人建造住宅管理实施办法

总 则
第一条 根据国务院批准的由城乡建设环境保护部颁发的《城镇个人建造住宅管理办法》的精神，为鼓励城镇个人建造住宅，逐步改善城镇居民居住条件，防止个人建造住宅中的违法乱纪行为，特制定本实施办法。
第二条 本实施办法适用于本省市、镇及未设镇的县城或工矿区的城镇规划区范围。
第三条 城镇个人建房形式包括：自筹自建、民建公助、互助自建及当地人民政府所同意其他形式。凡属自筹自建、民建公助、互助自建所建造的住宅，其所有权归个人所有；其他形式的所有权，则根据具体情况确定。

建 设 及 用 地 标 准
第四条 城镇个人建房的建筑面积，按照国务院批准的《城镇个人建造住宅管理办法》的规定，按城镇正式户口，平均每人建筑面积一般不得超过二十平方米（包括本城异地住宅）。但为了设计和审批方便，结合本省实际情况，规定以户为单位，每户建筑面积不得高于以下标准：
甲类标准，适用于四口及四口以下之家，每户建筑面积控制在80平方米以内。

乙类标准，适用于五口至六口之家，每户建筑面积控制在100平方米以内。
丙类标准，适用于七口及七口以上之家，每户建筑面积控制在120平方米以内。
第五条 对华侨、侨眷、台湾及港澳同胞个人建房可给予适当照顾，但每户增加的建筑面积以不超过30平方米为限。特殊情况经市、县人民政府批准，可以建造别墅式住宅。
第六条 城镇规划区范围内农业户的建房标准，亦按上述甲、乙、丙三类标准执行，为照顾农户生产特需，根据各地实际情况，可适当放宽，但每户增加的建筑面积不得超过30平方米。
第七条 宅基地用地面积，应以户为单位申请，提倡建两层以上的楼房，每户的用地面积不得高于以下标准：
甲类标准每户占地控制在50平方米以内。
乙类标准每户占地控制在60平方米以内。
丙类标准每户占地控制在70平方米以内。

申 请 手 续
第八条 凡在城镇规划范围内有正式户口（包括市郊农业户）、住房确有困难的居民或职工都可以申请建造住宅；但夫妇一方户口在农村的（指城镇规划区以外），一般不得申请在城镇建造住宅。
第九条 城镇个人建房一律向当地房地产管理机关提出申请（未建立房地产的地方向城镇部门申请）。申请时由所在单位开具证明（职工由单位开具证明，个体户及居民群众由街道居民委员会开具证明，农业户由农业大队开具证明。科以上干部应有上一级领导机关审核意见），报房管
部门审查核实后签发给《建房批准书》（内容包括批准建造面积、用地数量、建房资金等）。申请人持此批准书再向城建规划主管部门办理“建设用地许可证”和“建设许可证”后，方可开工建造。

审 批 办 法
第十条 各市县人民政府的房地产管理部门和城建规划主管部门为城镇个人建房的主管机关，应共同负责组织好、管理好城镇个人建房的有关事宜。
第十一条 房管部门负责审查建房户的人口及居住状况（协同公安部门），审查资金材料来源是否正当，如果在旧居住区改造，要审查原有房地产所有权归属是否清楚，核定住宅建筑面积和宅基地用地面积，签发《建房批准书》，住宅建成后，办理产权登记。
第十二条 城建规划主管部门负责审查批准用地位置、范围，并会同土地管理部门审核用地面积，划拨土地，签发“建设用地许可证”，提出建房地面控制标高、建筑密度、建筑层数、建筑立面，以及与环境协调等设计要求，并签发“建设许可证”。

建 设 管 理
第十三条 城镇个人建房必须节约用地，合理使用土地。严格控制用地标准，提倡建造多层住宅，禁止随意占用良田、菜地和城市绿地建造住宅，禁止围墙筑院扩大宅基地。一切个人建设住宅用地要服从城市规划和规划管理，禁止任何单位和个人未经批准，擅自占地建造住宅。
第十四条 新建或翻建住宅应按规定地点在规定的时间内完成，若无特殊情况在半年内不施工者，城建规划主管部门有权收缴其“建设用地许可证”及“建设许可证”并另行安排；已批准房建而中途不建者，应退回“建设许可证”办理退地手续，不得私自转让他人营建。
第十五条 城镇个人建造住宅所需的主要建筑材料，可通过多渠道解决，各级计划部门可在年度物资供应计划中切出一块，划给物资部门组织供应。有条件的企事业单位和机关团体，应当在资金、材料、运输等方面给职工个人建房以支持和帮助，但各项补贴金额一般不超过住宅造价的
百分之二十。补贴应当从本单位自有资金中解决，不得列入生产成本或挤占行政、事业费。
第十六条 各地银行应在资金方面给个人建房以支持。根据建房者的还款能力，给予一定数量贷款，也可以开办“住房储蓄”业务。
第十七条 各城镇要把个人建房同改造旧城区结合起来，以充分利用原有的宅基地和空闲地。同时要有计划地开辟一个至数个居民点（小区），实行统一征地、统一规划、统一配套、统一管理，开发后的宅基地统一定点有价划拨给建房户建房。
第十八条 为了便于规划管理，有条件的地方，可统一建成品或半成品（只建外壳或基础部分）住宅出售给个人。银行可对经过批准的居民住宅统建工程提供贷款或投资。
第十九条 新住宅小区（居民点）的公共设施、公用绿地、配套工程由城建部门统一规划，房管部门组织施工。

产 权 管 理
第二十条 城镇个人建造的住宅竣工后，建造人须持“建设许可证”和竣工建筑图纸，向房地产管理机关申请验查，经审查批准后，领取房屋所有权证，国家依法保护个人房屋所有权。
第二十一条 新建的个人住宅买卖、租赁的管理按《城市私有房屋管理条例》和各地有关规定办理。
第二十二条 房管部门应及时建立产籍、地籍档案，完善各项管理制度。

奖 惩
第二十三条 对模范执行本实施办法者和个人建造住宅对美化市容有贡献者应给予表扬和奖励。
第二十四条 对违反本办法者，由城建规划主管部门、房管部门会同公检法机关，按下列情况，视其情节轻重分别给予罚款、拆除建筑物和追究刑事责任。
（1）对制造假证明骗取批准书和虚报人数扩大建筑面积者应给予罚款或拆除多出部分；
（2）对拨给的土地私下进行扩大者，侵占公共用地者，应处以罚款并拆除扩大部分；
（3）把国家所划给的土地进行买卖者应没收其所得收入并收回土地；
（4）对违反城镇总体规划者，不按设计图施工者及违章建筑，应给予罚款和拆除违章部分建筑；
（5）个人建房中违反国家规定，侵占国家集体的资金、材料、运力为自己建房者，除退赔外，触犯刑律者追究刑事责任。
第二十五条 凡在工作中以权谋私，索礼受贿的工作人员应严肃处理，情节严重者追究刑事责任。

附 则
第二十六条 各市、县、镇人民政府可根据本办法精神，制订当地实施办法，报省建设厅备案。
本办法自公布之日起实行。



1984年8月13日
化解公司治理危机
李华振 刘卫华


本文原为笔者的一次企业对话峰会发言稿，后被《人力资源》杂志刊于2003年7期



症状：日本模式、美国模式相继触礁
在21世纪到来之前，乐观的观察家预言全球经济的微观依托——公司治理——将会更加稳固、健康，从而支撑起新一轮的“经济旭日时代”。但随之而来的事实却令人大跌眼镜：新世纪的旭日升起来了，全球经济的旭日却没有升起来，相反，曾分别令东方人和西方人引以为豪的两种公司治理模式——日本模式和美国模式相继触礁！一场席卷全球的公司治理危机正迅速蔓延。
这场危机先从东方的日本模式开端。早在1998年亚洲金融危机期间，日本模式的公司治理结构就露出了弊病，许多企业（包括一些跻身世界500强的大企业）纷纷陷入困境。同属日本模式之体系的韩国，也表现出了同样的问题。当时的经济评论家认为它的总根源在于98年亚洲金融危机，认为金融危机过去之后，日本模式会重振雄风。但到目前为止，5年时间过去了，亚洲金融危机早已结束，日本模式的公司治理结构不仅没有像预料的那样“随着金融危机的结束而很快重新焕发活力”，反而长病不起，不见明显好转。这充分证明，日本模式的病因并不在于98年亚洲金融危机，而在于其本身的缺陷。
俗话说“东方不亮西方亮”，但在这场席卷全球的公司治理危机中，东方的日本模式固然不再亮了，而西方的美国模式也随之不亮了。正当西方嘲笑日本模式陷入泥潭、庆幸美国模式安然无恙时，危机实际上已经站在了美国模式的门口。美国模式的危机从纳斯达克股市上开始爆发，很快波及整个IT领域，进而蔓延到其它高科技领域：传统电信业、电器制造业、生物工程业、制药业等等。美国总统布什2002年8月4日特别签署了一项“公司责任法案”，就是针对这场公司治理危机而采取的措施之一。
根源：公司治理结构出了问题
这场席卷全球的公司危机的根源在于公司治理结构出了问题。司法部“公司治理结构专项研究”课题组负责人、我国经济法专家刘大洪指出，日本模式、美国模式都走了极端，前者过于夸大“内在品德”在公司治理中的作用，后者过于夸大“外在制度”在公司治理中的作用。二者都对自己的管理文化过于崇拜、自足，以至于患上了“管理偏食挑食症”，长期“营养单一”，终于导致这场公司治理危机的大爆发。
虽然公司的“委托代理”之初衷是为了提高经营效益，但在实际运行中，由于其它因素的影响，往往结果并非如此，甚至反而降低了经营效益。
1、信息不对称。经营者实际控制着公司，在具体经营过程中，他们掌握着大量的有效信息，而所有者并不知道这些信息。在这种不对称状态下，经营者往往利用信息优势来采取利己行为，以谋求私利（而不是公司利益和所有者利益）的最大化满足。
2、实际经营过程难以监控。所有者囿于时间和精力，不可能对经营者进行全方位、整过程的监控，不可能确切知道经营者是否尽了力、是否利用职权之便损公利私。而如果强行进行监控，其成本也高得不可接受，比所有者亲自经营的成本还要高。
3、经营的行为理性。在“经济人理性”法则的支配下，经营者有自己的效用函数，他们追求的是自身利益，例如个人收入、在职消费、公司规模、自我名望等等。经营者的利益往往与公司利益和所有者利益不一致，在信息不对称、不受监控的条件下，他们会损害后者而满足前者。
求解：美式文化嫁接儒家文化
公司治理的问题，在西方每个市场化的国家里都存在，并形成了美国模式、日本模式等解决对策。传统上认为，美国模式和日本模式都适合西方和东方各自的人文环境，没必要互相移植嫁接。但这场席卷全球的公司治理危机打破了传统观念，把二者的弊端都曝露了出来。事实已经证明：公司治理结构并不区分西方东方，单纯的美国模式或日本模式都有其缺陷，理想的解决之道应是二者的互融，即美国文化与儒家文化的嫁接。
美国模式的精髓在于以下方面：（1）利益均沾。在“社会契约论”哲学思想的指导下，美国模式注重用“利”去规范人的行为。因此，它在公司利益分配上做得很好，鼓励经营者拥有本公司股份，成为公司的所有者。它认为这样能激励经营者以“所有者的心态”去积极关心公司利益，从而减少经营者的短期行为、投机行为、利私行为。（2）制度化外在约束。美国模式在公司制度化建设上做得很出色，用完美的制度对经营者进行外在约束。
与此同时，美国模式的缺陷在于：（1）在现代公司里，所有权往往比较分散，一个公司有多个、甚至成千上万个所有者。在这种条件下，虽然经营者也因“利益均沾”而拥有本公司股份、是公司所有者之一，但在实际经营中，经营者通过损公利私而获得的收益可能远高于自己作为公司所有者而得到的收益。也就是说，即使公司垮了，他们所损失的所有者权益也远小于他们通过损公利私而捞取的利益；更何况由于有众多的其他所有者在支撑着公司，公司并不会因此而很快垮掉，他们还能继续得到自己作为所有者而享有的利益。在这种利害权衡之下，经营者往往并不因为自己持有本公司股份而真正完全以“所有者的心态”去关心公司利益，他们仍可能损公利私。（2）不论制度多么完善，终归由具体的人去执行，如果经营者的内在道德约束不强，他们就仍然能运用自己掌握的信息优势和职权之便，通过种种手段侵害公司利益和其他所有者利益。安然事件就是明证，连美国总统布什也承认“美国的制度文明并不能完全解决各种问题”，2002年8月4日，布什总统签署了一项“公司责任法案”，试图弥补这一缺陷。
日本模式的精髓在于东方儒家文化的内在约束，通过经营者对自身的收入、地位、社会评价、法律责任等的关心，来激励或约束其行为。日本大多数企业都实行“非重大责任终身聘用制”，注重劳资关系的长期稳定忠诚，通过这种“熟人式公司关系”来督促经营者尽心尽力。这种公司治理模式不注重“利”（利益均沾），而注重“义”（个人名望和社会责任之类）。由于日本有集体主义传统，这种模式因而能够顺利运转，为日本经济腾飞做出了巨大贡献。
但日本模式把太多的希望寄托在“义”上，过于依重经营者的内在约束，这在现代市场观念和经济人理性的法则下显得缺乏刚性，“只能防君子，不能防小人”，刘大洪教授的这个比喻形象地揭示了日本模式的致命伤。日本模式建立在“君子标准”的人性假设之上，美国模式则建立在“中等偏下标准”的人性假设之上。
中国目前正处于市场经济建设的关键时期，面临着选择何种类型的公司治理结构之迫切任务。这场席卷全球的公司治理危机使我们认识到：传统的日本模式或美国模式都不是理想的选择，我国在设计自己的公司治理结构时，应兼采二者之长、避二者之短，把美式文化嫁接到儒家文化上，形成“利义共举、外内兼修、法德并重”的公司治理结构。
实证：具体案例及评析
香港处于中西方化的交汇处，美式文化和儒家文化共存于此。正因有此特殊背景，使许多香港公司形成了“美国模式+日本模式”的公司治理结构，即美式文化嫁接儒家文化。我们可以从中选择一个典型实证案例：香港永诚实业集团。“制度引导人、品德塑造人，利益激励人、荣誉约束人。”在这种公司治理哲学的指导下，它在以下几个方面的做法值得我们研究、借鉴：
1、有恒产者有恒心。刘孟奇董事长深受美式文化的熏陶，注重公司的“利益均沾”，推行人才股票期权计划、员工持股计划，鼓励每个核心人才和优秀员工都成为公司的股东，使他们拥有“恒产”，跟公司利益与共、风雨同舟，这样就能产生为公司服务的“恒心”。
2、信用既是一种环境，也是一种品德。在对外商务活动中，与合作伙伴互守诚信，注重双方之间的利益均衡，尤其是给商业链条的下游环节（经销商）留出足够的利润空间。在美国，由于制度的因素，信用是一种外在化的东西，即“信用环境”，这固然很好，但还要强调个人的内在因素，即儒家文化的“信用品德”。
3、不分贵贱一碗酒。这句话来源于水浒，虽然听起来很通俗，便实际上它包含着丰富的管理思想。“不分贵贱”是一种“义”，是儒家文化在管理中的运用；“一碗酒”是一种“利”，让每个参与者（经销商、员工、股东）都得到实实在在的利益，它是美式文化的体现。二者不能偏废任何一方，如果只有“不分贵贱”，连肚子都填不饱，水浒梁山也不可能吸引那么多英雄好汉；如果只有“一碗酒”，就成了松散的集合，还不如投靠宋朝能喝两碗、三碗、甚至更多碗酒。
4、不设CEO。CEO被炒得沸沸扬扬，仿佛没有CEO就不是现代公司。但永诚集团一直清醒地置身其外，坚持不设CEO。后来的实践证明了其先见的洞察力。在CEO盛行的美国，近年来连续爆出CEO丑闻，为什么？因为CEO集多权于一身，其权力失去制衡和有效监督，更易滋生腐败风险。
5、“三名主义”与软手铐。名企、名牌、名人，此为“三名主义”。永诚集团尤其注重“名人”，这可以有效激发人的荣誉心，利用儒家文化的“义”来治理公司。“名人”当然分范围阶梯，有公开的社会名人（主要是核心经营者、工程师等）、内部的公司名人两类。如果说经济利益是“金手铐”，那么，荣誉就是“软手铐”。两种手铐并用，能从利和义、外和内、制度和道德上激励、约束经营者及其他员工。
6、经营者梯形持股与背叛成本。经营者持股并不是“一持就灵”，如果份额太少，如前文所析，就仍然达不到有效约束经营者之目的。永诚集团实行“梯形持股”，即：经营者收益分两部分，一是现金薪酬，一是公司股份，越是高层经营者，其现金薪酬的比例就越低，股份分配的比例就越高。这样，把各个层级的经营者的利益都与公司捆绑成一体，使其所持股份足以约束其行为，提高其“背叛成本”，能比较有效地防范经营者对公司的背叛。









作者简介：
李华振，河南人，祖籍安徽，中南财经政法大学经济法研究生部，财经作家，2003年度“十大智业人物”之一，在国家级经济类杂志上发表文章280余篇，并多次被人大报刊资料中心转载，见于北京社科院学报《北京社会科学》（季刊）、《人民日报之中国经济快讯（理论版）》、新华社《经济世界》、《中国经贸》、《中国商界》、《政策与管理》、《经济导刊》、《财经报道》、《企业研究》等刊。
曾任多家集团公司、上市公司的战略企划中心总经理，被多家杂志以“封面人物”进行报道。现把主要精力放在学术上，在我国著名经济法专家刘大洪教授主持的国务院司法部“中国公司治理结构课题研究”、“中国国有企业问题专项研究”等课题组中从事研究工作。
作者联系方式：lhzlwh@yahoo.com.cn 或 lhzlwh@21cn.com.cn