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广西壮族自治区风景名胜区管理条例

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 11:46:37  浏览:9164   来源:法律资料网
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广西壮族自治区风景名胜区管理条例

广西壮族自治区人大常委会


广西壮族自治区风景名胜区管理条例

(1999年9月23日广西壮族自治区第九届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过

根据2004年7月31日广西壮族自治区第十届人民代表大会常务委员会第九次会议《关于修改〈广西壮族自治区风景名胜区管理条例〉的决定》第一次修正

根据2010年9月29日广西壮族自治区第十一届人民代表大会常务委员会第十七次会议《关于修改部分法规的决定》第二次修正)


第一章 总 则
第二章 设立和变更
第三章 规划
第四章 建设
第五章 保护和管理
第六章 法律责任
第七章 附 则


第一章 总 则

第一条 为加强对风景名胜区的管理,有效保护、合理开发和永续利用风景名胜资源,促进经济和社会发展,根据国家有关法律、法规,结合广西实际,制定本条例。

第二条 本条例适用于本自治区行政区域内风景名胜区的设立、规划、建设、保护和管理。

第三条 本条例所称风景名胜资源,是指具有观赏、文化或者科学价值的山河、湖海、地貌、溶洞、特殊地质、林木植被、野生动物、天文气象等自然景物和文物古迹、历史遗址、革命纪念地、宗教寺庙、园林、建筑、工程设施等人文景物及其所处环境、风土人情等。

本条例所称风景名胜区,是指风景名胜资源集中、自然环境优美、具有一定规模,经县级以上人民政府审定命名、划定范围,供人们游览、观赏、休息或者进行科学文化活动的地域。

第四条 县级以上人民政府应当加强对本行政区域的风景名胜区工作的领导,将风景名胜资源的保护、开发和利用纳入国民经济和社会发展计划,组织有关部门依法做好风景名胜区的管理工作。

第五条 县级以上人民政府建设行政主管部门主管本行政区域内的风景名胜区工作,县级以上人民政府设有园林行政主管部门的,由该部门主管本区域内的风景名胜区工作(以下统称风景名胜区行政主管部门)。

其它有关行政管理部门,依照有关法律、法规的规定,在各自职责范围内,做好风景名胜区的有关管理工作。

第六条 县级以上人民政府根据本行政区域风景名胜区等级、规模设立相应的管理机构,受所属人民政府风景名胜区行政主管部门的管理,其主要职责是:

(一)宣传和贯彻有关法律、法规和政策;
(二)组织保护风景名胜资源及其生态环境;
(三)组织开发利用风景名胜资源;
(四)建设、维护和管理风景名胜区配套设施;
(五)制定风景名胜区的公共规则,负责风景名胜区内环境卫生、商业和服务业的监督管理;
(六)负责风景名胜区的安全工作,定期检查其安全设施,保障游人的人身安全;
(七)法律、法规规定的其他职责。

跨行政区域的风景名胜区管理机构,由其共同的上一级人民政府确定的风景名胜区行政主管部门管理。

第七条 风景名胜区工作应当坚持严格保护、统一规划、统一管理、合理开发、永续利用的方针。

第八条 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让风景名胜资源。

第二章 设立和变更

第九条 县级以上人民政府对具备设立风景名胜区条件的区域,应当依法申报或者审定划为风景名胜区。

第十条 设立风景名胜区,非经法定程序不得改变风景名胜区内土地、地面建筑物、附着物及其他资产的权属关系,不得改变风景名胜区内机关、企业、事业单位及其他组织的隶属关系。

第十一条 风景名胜区按风景资源的观赏、科学、文化价值和环境质量、规模大小、游览条件等,划分为三个等级:

(一)具有一定的游览、观赏、文化或者科学价值,环境优美、规模较小、有配套设施,在市、县内有知名度的,可以申报为市、县级风景名胜区;
(二)具有比较重要的游览、观赏、文化或者科学价值,景观有特色,有一定规模,配套设施比较完善,在自治区内外有知名度的,可以申报为自治区级风景名胜区;
(三)具有重要的游览、观赏、文化或者科学价值,景观独特,规模较大,配套设施完善,在国内外知名度较高的,可以申报为国家重点风景名胜区。

第十二条 设立风景名胜区按以下规定办理:

(一)市、县级风景名胜区由市、县人民政府风景名胜区行政主管部门组织有关部门提出风景名胜资源调查评价报告,报市、县人民政府审定公布,并报自治区建设行政主管部门备案;
(二)自治区级风景名胜区由市、县人民政府提出风景名胜资源调查评价报告,报自治区人民政府审定公布,并报国务院建设行政主管部门备案;
(三)国家重点风景名胜区由自治区人民政府提出风景名胜资源调查评价报告,报国务院审定公布。

第十三条 风景名胜区及周边区域有重大的风景名胜资源发现,或者原有的风景名胜资源价值经重新评估,具备上一等级风景名胜区资源条件及相应配套设施的,可按程序重新申请划定风景名胜区范围或者提高风景名胜区的等级。

风景名胜区内的风景名胜资源或者其配套设施发生重大变化,不再具备原定等级风景名胜区条件的,由审定公布该风景名胜区的人民政府降低或者撤销该风景名胜区的等级。

风景名胜区等级的提高、降低或者撤销,按本条例第十二条的规定办理。

第三章 规 划

第十四条 风景名胜区应当编制总体规划和详细规划。

风景名胜区规划应当在所属人民政府领导下,由风景名胜区行政主管部门会同文化、环境保护、旅游、国土、林业、水利、交通等有关部门组织编制。

第十五条 编制风景名胜区规划应当遵循下列原则:

(一)贯彻执行国家有关保护管理和开发利用风景名胜资源的法律、法规,正确处理保护与开发、近期与远期、局部与整体的关系;
(二)风景名胜区规划应当与当地国民经济与社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划、村镇规划等相衔接;
(三)科学评价风景名胜资源的特点和价值,合理确定风景名胜区的建设规模、开发程度和各项定额指标;
( 四)注重保持自然景观和人文景观的原始风貌,突出风景名胜区的特色,维护生态平衡。

第十六条 总体规划应当包括:确定风景名胜区性质与规划原则、总体布局和合理游览接待容量;划定风景名胜区范围、外围保护地带、景区及其它功能分区;提出环境保护和开发利用风景名胜资源的措施;编制各专项规划和投资估算等。

详细规划应当包括:确定景区布局、道路交通、游览和服务设施分布、工程管线走向;明确各项建设用地范围;提出建筑密度、高度控制指标和风格、色彩要求以及景点保护措施;提供各主要景观、景点建筑的方案设计和景区绿化要求等。

第十七条 编制风景名胜区规划,应当通过招标、投标的方式选择具有相应规划设计资质等级的单位承担。规划编制单位在规划方案送审后,应当将有关材料整理成册,移交风景名胜区管理机构保存。

第十八条 风景名胜区规划按以下规定审批:

(一)市、县级风景名胜区总体规划和详细规划,由市、县风景名胜区行政主管部门审查,报同级人民政府审批;总体规划报自治区建设行政主管部门备案。

(二)自治区级风景名胜区总体规划,由风景名胜区所在地的市、县人民政府送自治区建设行政主管部门审查后,报自治区人民政府审批,并报国务院建设行政主管部门备案;详细规划由所在市、县风景名胜区行政主管部门审查后,报市、县人民政府审批,并报自治区建设行政主管部门备案。

(三)国家重点风景名胜区总体规划的审批程序按照国家有关规定执行;一般区域的详细规划由自治区建设行政主管部门审批;特殊重要区域的详细规划,由自治区建设行政主管部门审查后报国务院建设行政主管部门审批。

城市规划区内市、县级风景名胜区的总体规划和详细规划、自治区级风景名胜区的详细规划,由风景名胜区行政主管部门会同城市规划行政主管部门审查后,报同级人民政府审批。

县级以上人民政府应当在收到风景名胜区总体规划或者详细规划之日起6个月内审批。

第十九条 风景名胜区经审定公布后,应当在两年内编制规划。风景名胜区总体规划经批准生效后3个月内,风景名胜区管理机构应当将其主要内容公布。

第二十条 风景名胜区规划经审批公布后,对任何单位和个人都具有约束力。任何单位和个人不得擅自改变经批准生效的风景名胜区规划。如确需对规划作调整的,应当按照原审批程序报批。

第四章 建设

第二十一条 风景名胜区的各项开发、建设活动应当根据已经批准的风景名胜区规划进行。建设项目的布局、造型、高度、体量、风格和色彩应当与周围景观和环境相协调。

第二十二条 风景名胜区经审定公布后,总体规划获得批准前,不得在景区内新建永久性设施。临时建设项目如影响规划的实施,破坏景区的生态环境和景区景观时,建设单位应当在规定的期限内拆除。

风景名胜区设立前已有的建筑物或者设施,凡不符合规划,破坏景观、景物,妨碍游览活动的,应当在规定的期限内拆除或者迁移,所需费用按国家有关规定给予补偿。

第二十三条 在风景名胜区及其外围保护地带内,不得违反规划建设与景观和游览无关或者破坏景观、妨碍游览的项目和设施。

在风景名胜区景观、景点集中的游览地和自然环境保留地内,不得建设娱乐、食宿、生活以及其他大型工程设施。

第二十四条 风景名胜区的建设项目,其选址应当按照建设项目管理权限,经县级以上建设行政主管部门批准后,方可依法办理其他手续。

第二十五条 在风景名胜区及其外围保护地带进行建设活动,建设单位应当采取有效措施,保护自然景观和人文景观的原有风貌及周围植被、水体、地形、地貌等。工程竣工后,应当及时清理施工场地,恢复植被和环境原貌。

第五章 保护和管理

第二十六条 风景名胜区及其外围保护地带,按风景资源价值和环境保护需要实行分级保护。保护范围由其所在地的市、县人民政府依据批准的风景名胜区规划界定,并沿界设立界标,明确具体界区。

风景名胜区景区入口处和主要景物、景点应当设置保护说明和醒目的保护标志牌。

第二十七条 设在风景名胜区内的单位,应当依照有关法律、法规的规定,认真履行各自职责,并服从风景名胜区管理机构对风景名胜区的管理。

第二十八条 进入或者居住在风景名胜区的个人,应当保护风景名胜资源,爱护区内各项公共设施,维护区内环境卫生和公共秩序。

第二十九条 风景名胜区内经鉴定的古树名木,严禁砍伐、擅自移植或者毁坏。风景名胜区管理机构应当会同有关主管部门对古树名木设置标志牌和保护说明,并予以明示。

第三十条 任何单位和个人不得破坏风景名胜区及其外围保护地带的植被及砍伐风景林木;因景区建设、林木更新、景观和安全需要砍伐的,应当依照有关法律、法规的规定报有关部门办理批准手续后始得进行。

第三十一条 因科研或者其他原因确需在风景名胜区内采集标本、野生药材和其它林副产品的,应当经风景名胜区管理机构同意,方可定点限量采集。

第三十二条 风景名胜区管理机构应当会同有关主管部门对风景名胜区的古建筑、古园林、古树名木、古墓葬、摩崖石刻、革命遗迹、遗址和其它重要的人文景观登记造册,设立保护标志,做好维护和管理工作,落实防火、避雷、防洪、防震、防蛀等措施。

第三十三条 风景名胜区管理机构应当会同有关主管部门加强风景名胜区的安全和治安管理,配备专门的人员和必要的设备,维护风景名胜区景物、公共设施、游览秩序、保护人身安全;对有险情或者存在有害物的区域应当设置醒目的安全告示;对没有安全保障的区域,不得开展游览活动。

第三十四条 风景名胜区内禁止下列行为:

(一)擅自采矿、采石、挖沙、取土、安装杆线、开垦、建坟;
(二)擅自围、填、堵、截自然水系;
(三)捕杀、伤害野生动物或者引入未经检疫合格的动物;
(四)擅自在景物或者公共设施上涂、写、刻、画;
(五)攀折树、竹、花;
(六)扰乱景区游览秩序和安全制度;
(七)随处倾倒垃圾、污水及有害物质,乱扔废弃物;
(八)擅自设置、张贴广告或者标语;
(九)在禁火区生火、吸烟、燃放烟花鞭炮;
(十)在规定地点以外随意停放车辆或者占道摆卖;
(十一)擅自设点向游人收费。

第三十五条 风景名胜区内的各有关部门应当建立健全档案制度,对风景名胜区的历史沿革、范围界限、资源状况、环境质量、设施状况、经营活动、游览接待等情况整理归档,依法纳入档案管理。

第三十六条 风景名胜资源按国家规定实行有偿使用。具体办法由自治区人民政府制定。

第六章 法律责任

第三十七条 违反本条例的行为,法律、行政法规已有处罚规定的,从其规定;法律、行政法规没有规定的,依照本条例的规定处理。

第三十八条 违反本条例第八条规定,侵占风景名胜资源的,由风景名胜区行政主管部门责令停止违法行为,没收违法所得,造成损失的,依法赔偿,可并处1000元以上10000元以下罚款。
买卖风景名胜资源的,买卖无效,由风景名胜区行政主管部门责令返还原物,没收违法所得;对出卖人并处与违法所得金额相同的罚款。

第三十九条 违反本条例第十二条规定,未经批准擅自设立风景名胜区的,由风景名胜区行政主管部门责令改正,给予警告,没收违法所得。

第四十条 违反本条例第二十条规定,擅自改变风景名胜区规划的,由风景名胜区行政主管部门责令改正,对擅自更改的直接责任人,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;不按规划审批项目的,审批文件无效,对违法审批的直接责任人,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分。

第四十一条 违反本条例第二十二条、第二十三条规定,建设房屋、构筑物或者其他项目的,由风景名胜区行政主管部门责令限期拆除,恢复原状;不能恢复原状的,处1000元以上10000元以下罚款。但在城市规划区范围内的,按照《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》的规定给予处罚。

第四十二条 违反本条例第二十五条规定,由于建设活动导致风景名胜区内自然景观和人文景观的原有风貌以及周围植被、水体、地形地貌受到破坏的,由风景名胜区行政主管部门责令限期改正,恢复原状;不能恢复原状的,责令赔偿损失,可并处1000元以上30000元以下罚款。

第四十三条 在城市规划区范围内,违反本条例第二十九条、第三十条规定,砍伐、擅自移植、损坏古树名木和风景林木的,由风景名胜区行政主管部门或者有关主管部门责令停止违法行为、赔偿损失,可并处1000元以上5000元以下罚款。

第四十四条 在城市规划区范围内,违反本条例第三十一条规定,采集标本、野生药材和其他林副产品的,由风景名胜区管理机构责令停止采集。情节严重的,可并处200元以上500元以下罚款。

第四十五条 违反本条例第三十二条、第三十三条规定,不登记造册,造成文物损毁的;不加强景区内安全工作,造成事故的,对有关主管人员或者其他直接责任人员给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十六条 违反本条例第三十四条第(四)、(五)、(八)、(九)、(十)项规定的,由风景名胜区管理机构责令停止违法行为,给予警告,可并处50元以下罚款。造成损失的,赔偿损失。

违反本条例第三十四条第(二)、(七)、(十一)项规定的,由风景名胜区行政主管部门责令停止违法行为,没收违法所得,可并处1000元以上3000元以下罚款。

第四十七条 风景名胜区行政主管部门或者风景名胜区管理机构违反本条例,由其上级主管部门依法查处;其工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、以权谋私、索贿受贿的,由所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法处理。

第七章 附 则

第四十八条 本条例自1999年11月1日起施行。








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应试教育已经挽救不了中国
——国人应普及“道德教育”

无论是清朝的文字狱,还是近现代的文化大革命,都对知识分子进行了很大程度的打压和迫害,以至于在改革开放之后又掀起了一股“百年大计,教育为本”的学习之风。在改革开放之前及之初,教师一直是一份非常不受人待见的职业,待遇非常之低姑且不说,甚至一度被人视为“臭老九”。到了八、九十年代,随着国家对教育的逐渐重视,教师的待遇及身份也是逐渐提高。那时,初中毕业后要是能考个师专,从而吃上商品粮,拿个铁饭碗,那也是一件光宗耀祖的大事。在南方,考上的学生请上一个年级的老师、学校领导以及亲属吃饭那也是常有的事,甚至会在村里敲锣打鼓,“到处张扬”。由此可见,教师这一群体是受世人认可的,也是受人尊敬的。在那时,老师确实也是一门心思放在学生的教育上,虽然是应试教育,但是教师的师德至少是纯真的,他们会引导着学生不断进取,会用心感染着每个学生“尊师守纪,善待他人”。
然而,到了二十一世纪,随着经济的“跨越式”式发展,国家所倡导的“以经济建设为中心”逐渐“深入人心”。无论是赋有国家根基的“国企”,还是肩负“普世价值”的学校都发生了根本性的变化。国企在伴随着工人下岗的过程中不知不觉的进行了企业改制,渐渐地成了个别人的企业。而学校的很多优秀教师也经不住国家经济飞速发展的诱惑,大批的下海或者前往深圳、上海、广州等大城市发展。从而导致大批教育人才的流失。在农村,有些小学教师整天沉迷于麻将等赌博活动,对学生缺乏真正的教育,再加上家长外地打工,以至于孩子们很小就沉迷于网络游戏,完全与现实脱节,与道德脱节。有的小孩为了获取上网费用,骗、偷、抢等无所不用,据网上报道,有的小孩为了上网甚至将父母杀害。这不仅是一个家庭的不幸,更是一代人、一个国家之不幸。
虽然在九十年代末就开始倡导素质教育,但是收效甚微。或许,国家将发展经济,摆脱贫困放在了首位,这势必在一定程度上忽略了教育的发展。因为,在GDP逐年以8%以上增长的同时,国民的道德素养却在以近乎20%的速度递减,以至于现在的中国人,只要有利可图,根本无视道德的存在。改革开放三十来年,发展了经济,却使国民道德沦丧。很多政府部门,贪污腐败,老百姓骂声一片,政府信任度也是逐年下降。如:铁道部部长刘志军贪污腐败案,地方一些非法强制拆迁事件,武钢被精神病事件,河南赵作海被故意杀人案件爆出的枉法裁判案件等等。在大学,很多教授们逐渐丧失了师德,沦为金钱的奴隶,什么“当你40岁时,没有4千万身价不要来见我,也别说是我学生。”、什么“女人在被强奸时应主动递上安全套”、而“论文造假”、“雇凶伤人”也是时有发生,甚至在中国的最高学府北京大学也出现了教授“以保送北大之名,行诱奸中学女学生之实”之丑事。在一些企业或小作坊,一些人为了追求利益,视他人的生命健康于不顾。如:地沟油、苏丹红、三聚氰胺、毒大米、瘦肉精、塑化剂等恶性事件层出不穷。甚至连本该是“儒雅之地”的故宫博物馆也出现了瞒报文物受损,私自拍卖馆藏文物之腐败事件。而在一些现实生活中,很多人的道德也是极度沦丧,甚至邪恶。如前不久发生的“药家鑫杀人案”、赛药家鑫的“李昌奎杀人案”、以及“上海轻生女子在众人起哄声中跳下五层楼事件”……确实是不堪回首。
素质教育,或许确实是太宽泛了,很难真正把握,况且从应试教育一路走来的教师们也着实是无法胜任该重担,而且国家在选拔人才时也很难制定一个公平合理的标准。因此,在实际生活中,一直无法摆脱应试教育的影子。在这个大的前提下,笔者认为:应试教育向素质教育的发展必须有个过渡,不然素质教育也就成了一个“口号式”的教育,有其形无其实。基于此,笔者呼吁我国的教育模式应向“应试教育加道德教育的模式”转变,且应该二者并重,或者将道德教育作为优先发展。正所谓“民无道而不立,国无道而不昌”。




作者:北京市博颢律师事务所 徐勇律师


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审判实践中的商品房买卖合同的效力及应用

肖 文


  一、商品房买卖合同的效力问题
  对商品房预售合同的效力问题,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述,容易理解,操作性较强。但对于商品房现售的条件,法律和行政法规未作明确规定,对现售合同的效力问题,上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让(当然包括商品房买卖)作为强制性规定理解,则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解,则违规开发的商品房,只要已竣工,只要不具备导致合同无效的其它事实,买卖即为合法有效的合同而受法律保护,不利于保护消费者的权利,因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定,《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为,在商品房现售合同的效力问题上,我国法律存在漏洞,急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张,在目前的法律框架内,可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件,如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件,则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由,援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。
二、商品房买卖合同的分类
这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。 关于商品房买卖合同的分类,对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定,上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定,决定着案件审理的方向。根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定,商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为;商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房,其买卖合同应按预售还是按现售处理,笔者认为,将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷:允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金,且该资金必须用于工程建设;预售是一种特殊的销售,预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解:盖好了的房子是现房,尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此,笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整,其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念,和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。
三、因房屋存在质量问题解除合同的条件
房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同,因法有明文规定,现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度,当事人可以请求法院解除合同,实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项规定的解除合同的条件,即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用,但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”?该条解释的可操作性不强,依赖于法官的自由裁量。有人认为,商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准,只要房屋能安全的居住使用,其它质量问题不会严重影响居住使用;其他人认为,“居住使用”不仅以安全为条件,与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准,如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度,亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。
四、关于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为的认定
在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任,是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定中的亮点。上述规定是根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定确定的,明确了双倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围,防止其运用的任意性,对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用。实践中,因恶意违约行为客观性较强,较易审查和认定;而对于欺诈行为如何认定,实践中审判人员的认识不一。笔者认为,上述司法解释中的欺诈行为源于《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》对欺诈行为的规定。根据上述法律及相关司法解释的规定,欺诈行为主要可以划分为两类:即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中,虚假陈述是作为,客观性较强,当事人举证不易,但法院认定不难,在此不作论述。对于故意隐瞒真实情况如何理解和认定,争论很多。根据王利明教授的观点(见王教授所著《违约责任论》有关内容),有义务告知对方真实情况而故意不告知,应认定为故意隐瞒,并提出认定故意隐瞒的关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。笔者认为,上述观点从理论上为我们确认隐瞒行为,提供了简明和可操作的规则。但王教授未对如何认定“故意”发表意见。笔者认为,按一般的理解,故意隐瞒显然不包括不知道或因过失而未告知的情况。应该承认,存在由于过失而隐瞒真实情况的可能。这就要求查明当事人的主观情况,如是否知道或应当知道真实情况,结合法律是否确定其有告知此真实情况的义务,若均是确定的,而当事人未告知,并造成对方陷入错误认识,则可认定欺诈行为成立。欺诈行为一般较难认定,但笔者认为,有关的法条上有“故意”二字,就应该如此理解和操作,查明不了,依法不予认定即可,但不能推定。
五、审判实践中的几点做法:
1、对开发商开发的房屋质量问题,审理时把握“是否根本违约”这一关键。如果存在房屋主体结构质量不合格不能交付使用、因房屋质量严重影响正常居住使用等根本违约情形的,可以判决退房并赔偿损失。在审判实践中遇到的多数案件是开发商违约但不构成根本违约的,如一般质量问题、面积存在少量误差等,这种房屋质量问题被发现时,多数消费者已经入住,有些已经对房屋进行了装修,如果判决退房,会使双方损失扩大,可判决开发商对房屋进行维修或进行赔偿,从而最大限度地维护社会稳定和秩序。
2、在不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理上,着重保护预购方的合法权益。在商品房预售合同纠纷中,预售方不能交付或不按期交付商品房的纠纷也占有相当大的比例。这种纠纷的形成原因是多方面的。有的是因为预售方的建房资金不到位而引起的,有的是因为预售方将商品房转卖给第三人引起的,等等。对于这类纠纷,较难处理的问题是判定继续履行合同还是解除合同。在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中,多数预购方都要求预售方退还房款(解除合同)并承担违约责任。当然,也有的预购方要求预售方继续履行合同并承担违约责任。对于这类纠纷,在坚持合同效力的前提下,切实维护预购方的合法权益。一方面,在预售方有能力继续履行合同的情况下,应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任。否则,如果判定解除合同,退还房款,则可能由于预售方无力退款而使预购人的合法权益得不到保障;另一方面,在预售方没有能力继续履行合同的情况下,而预售方又有足够的资金可以退还房款的,则可以解除合同,退还房款并承担违约责任。如果预售方既无继续履行合同的能力,又无退款的能力,则可以采取一定的保全措施,以保护预购方的合法权益。在这种情况下,应当判决解除合同,责令预售方承担违约责任,并对预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖,以拍卖的价款退还预购方的房款。
3、.抓争议的主要焦点。商品房买卖纠纷案件,当事人会有几种乃至十几种诉讼请求。在调解时,抓住主要矛盾,有的放矢地做工作,才有调解成功的可能。如我院审理的李某等商户诉黑龙江长宏房地产有限公司商品房买卖纠纷一案,原告提起的诉讼请求有十一项,但经过与合同对比分析,合法的请求只有三项,而在这三项的合法请求中最主要的是支付预期交房违约金。抓住这个主要争议焦点,法官有针对性地做双方当事人的工作,很快促成双方达成调解协议。


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