国家发展改革委办公厅关于部署推进产业结构调整工作有关问题的通知

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房屋买卖合同纠纷案件探析

刘亚利


　　所谓房屋买卖，是指房地产开发商将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买房者，买房者支付价款的民事行为。随着住房制度的改革和城镇居民住房的社会化、商品化，房地产业迅猛发展起来，但同时房屋买卖矛盾纠纷也日益突出，并呈逐年上升的趋势，成为了社会矛盾的焦点
　　一、房屋买卖合同纠纷产生的原因
　　由于我国的商品房市场从上世纪90年代后期才开始形成，我国在这方面的法律法规和行政管理规范至今仍处于一个不断完善的阶段，加之各方当事人对房屋买卖合同的法律特征不了解或认识上有偏差，致使商品房合同纠纷的产生原因纷繁复杂、表现形式千差万别，近年来审理房屋买卖合同纠纷案件来看，主要有以下四个方面：
　　（一）、审批手续不全：1、由于房地产开发商的项目审批手续不健全或开发施工的资金不足，导致新建商品房买受人在签订合同时就已经潜伏了无法及时取得产权证或不能按合同约定及时入住的危险。2、擅自将租赁给他人的房屋、与他人共有的房屋、单位集资房或经济适用住房出售，导致买受人因第三人提出异议而不能取得产权证或无法及时使用房屋。3、房屋销售广告宣传与实际项目的质量或环境差距悬殊，使房屋买受人无法获得理想中的房屋，无端增添许多烦恼。
　　（二）、房地产市场变化过快：由于房屋属于价款较高的大宗商品，而房屋买卖从签订合同到实际履行往往需要一段时间，每当房屋市场的交易价格发生重大变化时，都有许多买家或是卖家，特别是期房或必须在一定期限后才能过户的单位集资房和经济适用住房的当事人，宁愿承担违约责任，也不愿按照合同的约定购买或交付房屋。受市场影响而大量发生的另一类纠纷就是房贷纠纷，这类纠纷主要发生于国家对房地产贷款实行紧缩政策的背景下。由于银行对于个人房贷审查严格，特别是对购房人的资信或首付比例要求提高，让很多购房人出现贷款难或者首付增多，从而使许多购房者或者客观上凑不齐首付的购买人无法继续履行支付剩余房款的义务。
　　（三）、交易机制不健全：很多人将合同与物权变动混为一谈，一些人以买卖的房屋未进行登记过户而主张房屋买卖合同无效，而故意不履行合同约定的义务；还有一些人以为只要签订了房屋买卖合同或完成了房屋交付就自然取得了房屋所有权，对是否及时办理买卖房屋的登记过户手续并不在意，由此给一些心术不正的售房方留下了进行欺诈或毁约的机会。
　　（四）、买卖合同约定不明确、这是引起房屋买卖发生纠纷最常见的原因，其中因为对交易定金的处理、面积误差的解决方式、房屋质量标准、房屋入住条件、违约金及计算方式等内容约定不明而无法协商解决，不得不提起诉讼的又最为集中。
　　二、避免或减少房屋买卖合同发生纠纷的对策
　　根据以上对房屋买卖合同常见纠纷产生原因的分析，不同的交易主体需要注意的重点问题是各不相同的。由于买受人在房屋买卖过程中往往处于弱势，所以要避免或减少房屋买卖发生纠纷，必须做好以下几个方面的工作。
　　（一）签订合同前，要严格审查售房方的主体资格。
　　房屋买卖合同纠纷有很大一部分是由于对售房者的资格或资信情况不了解而产生的，要避免或减少房屋买卖的合同纠纷，在正式签订房屋买卖合同前、包括签订意向书或缴纳定金前，购买期房的要审查发展商的“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，特别是《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》这两证，要认真查看其中批准销售的面积、地点、项目名称、销售内容等，防止开发商将批准销售范围之外的房屋对外出售。购买现房的主要审查是否具有《国有土地使用证》、《房屋所有权证》；购买经济适用住房或单位集资建房，应要求售房方出具相关单位同意其对外出售的文件，以确定这类房屋进行转让的条件和期限；购买二手房则必须注意以下问题：1、是否已被列入拆迁范围；2、确认房主真实身份，仔细辨认房主身份证与房屋产权证的真实性、一致性；3、是否存在抵押、租赁情形；4、是否与他人共有，共有人是否同意出卖；5通过中介买卖房屋的，还应对中介的资质和信誉进行调查。
　　（二）签约时的每一条款要约定得明确、具体、细致、规范。
　　对于合同约定的内容，除违反法律强制性规定或约定不明之外，法律对当事人的合同约定都是支持的。所以，尽管开发商在售房时使用的基本都是政府监制的《商品房买卖合同》格式文本，但这种格式文本中的许多内容都是要由买卖双方协商后确定的。所以，购房者对以下条款特别要明确约定：1、面积的确认及面积差异的处理；2、规划设计变更的处理；3、基础设施和公共配套建筑正常运行等；4、对基础设施和公共配套建筑正常运行的具体日期；5、交付房屋及办理产权证的时间及处理方式；6、适用解除合同的条件和行使解除权的时限、方式等。
　　此外，在订立二手房买卖合同时应明确以下问题：1、明确房屋交接责权，应注明房屋交验时间，须注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接的具体事宜，卖方应提供上述费用交纳的票据；2、明确双方违约责任，要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间；3、如通过中介公司，应明确中介公司收取的费用和需要向相关部门交纳的费用，以及这些费用的承担主体和比例；4、如果购买的是单位集资房和经济适用住房，则必须明确如产权不能实现转让后的解决方式
　　综上，房屋买卖决不是像普通商品一买一卖那样简单，它是一个系统工程。在房屋买卖过程中，不仅涉及如何合理确定合同的内容，同时避免在法律已有明确规定的问题上犯常识性错误。只有做到了这些，才能避免或减少房屋买卖合同纠纷，即使发生纠纷也能使我们尽可能多地掌握主动权。



北安市人民法院　刘亚利
由农村土地承包经营权引发的行政
与民事诉讼案件交叉问题的探讨

于树军

近年来，随着《中华人民共和国农村土地承包法》及相关法律规定的贯彻实施，农村产业政策的调整，特别是国家扶持粮食生产实行“两免一补”政策，促进农民增收等政策的出台，极大地调动了农民发展粮食生产的积极性，部分进城务工的农民回流农村，向实际耕种土地的人讨要自己的承包地，由农村土地承包经营权引发的行政与民事诉讼案件逐年增多。各地法院审理案件的做法也不尽一致，笔者通过近年来的审判实践，根据出现不同情况，总结一些不成熟的经验和观点，供各位同仁共同商榷。
一、因农村土地承包经营权纠纷而提起诉讼的民事案件
农村土地承包经营权纠纷不同于土地权属纠纷，农村土地承包经营权纠纷受《中华人民共和国农村土地承包法》及其相关的法规规章和司法解释调整，处理土地承包经营纠纷已有了一套独立的法定程序，土地承包经营法律关系已成为脱离其他土地法律关系的一种新的民事法律关系。而土地权属纠纷受《中华人民共和国土地管理法》及其相关的规定调整，土地权属争议的处理程序是：首先由当事人协商解决；协商不成的，申请人民政府处理；对人民政府的处理决定不服的，可依法向法院提起行政诉讼。《中华人民共和国农村土地承包法》第五十一条规定：“因土地承包经营发生纠纷的，双方当事人可以通过协商解决，也可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府等调解解决。当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。”这里的诉讼指的是民事诉讼，法院应当根据相关的法律规定审查土地承包合同的效力来确定土地承包经营权的归属。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定：“下列涉及农村土地承包民事纠纷，人民法院应当依法受理：（一）承包合同纠纷；（二）承包经营权侵权纠纷；（三）承包经营权流转纠纷；（四）承包地征收补偿费用分配纠纷；（五）承包经营权继承纠纷。集体经济组织成员因未实际取得土地承包经营权提起民事诉讼的，人民法院应当告知其向有关行政主管部门申请解决。”在适用该条款时，如果当事人起诉符合第一款规定的五种情况的，人民法院应作为民事案件受理。只有在不符合第一款规定的前提下，集体经济组织成员因未实际取得土地承包经营权提起民事诉讼的，人民法院才应当告知其向有关行政部门解决。在审判实践中，有的人认为因当事人未实际耕种土地即属于未实际取得土地承包经营权，而告知向有关行政部门解决，法院不应作为民事案件受理。笔者认为这种观点是不正确的，是否取得土地承包经营权还应以土地承包合同为前提。
二、因农村土地承包经营权纠纷而提起诉讼的行政案件
这类纠纷主要是基于《土地承包经营权证》而引起的。《中华人民共和国农村土地承包法》对土地承包经营纠纷没有设定行政处理程序，但2005年7月《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第二款规定：“集体经济组织成员因未实际取得土地承包经营权提起民事诉讼的，人民法院应当告知其向有关行政主管部门申请解决。”该规定为特殊情况下涉及农村土地承包纠纷设置了一个行政处理程序。依此规定，集体经济组织成员因未实际取得土地承包经营权而申请有关行政主管部门解决，有关行政主管部门未予解决或对解决结果不服向法院起诉的，法院就应当作为行政案件受理和审理。《中华人民共和国农村土地承包法》第二十三条规定：“县级以上人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。”为落实该条规定，农业部于2003年11月颁布了《农村土地承包经营权证管理办法》，对土地承包经营权证的初审、审核、登记、发放等程序和权限都作了明确具体的规定。颁发土地承包经营权证属于人民政府依国家职权实施的一种具体行政行为，因此，土地承包当事人对地方人民政府关于土地承包经营权证的审查、登记、发放、收回、注销等行政行为有异议向法院起诉的，法院应按行政案件受理和审理。但政府颁发《承包经营权证书》的行为是约束行政行为，行政机关没有自由裁量权，行政审判也只能对部分因程序违法而错误颁发的《承包经营权证书》予以撤销，对承包合同是否已经成立、是否已经实际取得承包经营权仅有形式审查的职能，不具有从实体上审查承包合同是否已经成立的实质审查权，没有审查承包合同效力的职权。
三、因农村土地承包经营权纠纷案件而引发民事和行政诉讼案件交叉问题
审判实践中经常会遇到在审理土地承包经营权合同纠纷民事案件时，一方当事人向法院提供出该承包地的《土地承包经营权证书》，审判人员便告之其他当事人先行就《土地承包经营权证书》提起行政诉讼，笔者认为这种做法不妥。第一，《土地承包经营权证书》其他权属证书如《房屋所有权证》、《结婚证》等证书的取得是有本质区别的。《房屋所有权证》、《结婚证》等证书的发放是应申请人的申请而进行；根据《中华人民共和国农村土地承包法》第二十二条、第二十三条规定，“承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。”、“县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。”故土地承包经营权的成立是自承包合同生效时，只要承包合同生效，承包人即取得承包经营权，《承包经营权证书》的发放系政府应主动履行的职权和职责，是政府依土地承包合同进行发放的，承包人虽不提出申请，只要承包合同依法成立，即取得农村集体土地承包经营权。第二，《承包经营权证书》的取得虽然亦体现国家的行政管理职能，但更是对平等民事主体民事活动在国家行政权力上的认可。如果在民事诉讼过程中，因一方《土地承包经营权证书》的存在而要求另一方当事人先行通过政府或者行政诉讼予以撤销，政府或行政审判对承包合同是否已经成立、是否已经实际取得承包经营权仅有形式审查的职能，不具有从实体上审查承包合同是否已经成立的实质审查权。如果先由政府或行政审判撤销《土地承包经营权证书》，政府或行政审判仅能对部分因程序违法而错误颁发的《承包经营权证书》予以纠正，但对实体内容承包合同无权进行审查。进入行政诉讼程序法院也应告之当事人先行通过民事诉讼确定土地承包合同的效力，因此应当通过先民事后行政的处理方式是解决此类纠纷。行政机关认为承包人不符合颁发《承包经营权证书》的条件，承包人可通过民事诉讼要求人民法院先确认已经取得的承包经营权，然后凭生效的法律文书再向行政机关要求颁发《土地承包经营权证书》，如行政机关不予颁发则可通过行政诉讼解决。第三，物权法第一百二十七条规定，土地承包经营权自土地承包经营合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。该法第一百二十九条规定，土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。从这些规定看，土地承包经营权应自土地承包经营合同生效时设立。是否取得政府颁发的土地承包经营权证书，仅仅决定其能否对抗第三人，这属于民事诉讼中当事人可以直接行使的抗辩权，民事诉讼应一并解决。
农村土地承包经营权纠纷案件，在一方持有《土地承包经营权证书》的情况下，应当先行由民事审判对土地承包合同的效力予以确认，而不应先由行政审判来审查《土地承包经营权证书》。经民事审判确定土地承包合同的效力后，承包人可以依民事判决要求政府核发《土地承包经营权证书》，如政府不予颁发，承包人有权通过行政诉讼要求政府履行颁发《土地承包经营权证书》的法定职责。

黑龙江省黑河市中级人民法院行政庭