最高人民法院关于大连中药厂与周淑清房屋产权纠纷一案的复函

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云南省昆明市人民政府


昆明市城镇国有土地使用权出让和转让实施办法

　（１９９５年５月１２日　市政府令第１３号）


第一章　总则

　　第一条　为了加强昆明市城镇国有土地管理，在改革开放和经济社会发展中更好地合理开发利用土地资源，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《云南省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》，以及有关法律、法规，结合昆明市实际，制定本办法。
　　第二条　本办法所称城镇国有土地，是指昆明市行政辖区内所有(铁路和军事设施除外)属于全民所有的土地。
　　第三条　昆明市城镇国有土地实行有偿、有限期使用制度。土地使用权可以依法出让、转让、出租、抵押或者用于其它经济活动。
　　第四条　中华人民共和国境内外的公司、企业、其它组织和个人，除法律另有规定者外，均可按照本办法规定在昆明市取得土地使用权，并按合同规定进行土地的开发、利用和经营，其合法权益受国家法律保护。
　　第五条　土地使用权出让、转让、出租和抵押期间，土地所有权仍属国家所有。
　　土地使用权出让，其出让地块范围内的地下资源、埋藏物和市政公用设施不包括在内。
　　转让土地使用权时，地上附着物的所有权依法随之转移。
　　第六条　市、县区人民政府土地管理部门依法管理本辖区内城镇国有土地使用权出让和转让工作，并依法对土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止等活动进行监督检查。
　　
第二章　土地使用权出让

　　第七条　土地使用权出让，是指市、县区人民政府依照国家法律和本办法规定，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向市、县区人民政府支付土地使用权出让金及其它规定应交的费用的行为。
　　第八条　市、县区人民政府应当编制土地使用的年度出让计划。出让计划由市、县区土地管理部门会同计划、规划、城市建设主管部门制定，纳入国家建设年度用地计划，经市、县区人民政府批准后执行。
　　第九条　在本市范围内，土地使用权出让的最高年限，适用国家下列规定：
　　(一)居住用地七十年；
　　(二)工业用地五十年；
　　(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
　　(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；
　　(五)综合或者其他用地五十年。
　　第十条　土地使用权出让，按照国家和省的审批权限规定，由市、县区人民政府分级管理、统一审批。城市规划区内的土地使用权出让，由市土地管理部门负责受理，报市及市级以上人民政府审批；城市规划区以外，由县区土地管理部门负责受理，一幅地块或一个宗地的面积，耕地3亩及其以下，其它土地10亩及其以下的，由土地所在地的县区人民政府审批；耕地超过3亩，其它土地超过10亩的，由土地所在地的县区土地管理部门受理后，按规定的审批权限报批。
　　土地使用者属外商独资、中外合资、中外合作的企业或个人，所用土地属于昆明市城市总体规划区范围以内，由市土地管理部门负责受理，报市及市级以上人民政府审批；所用土地属于昆明市城市总体规划区以外，由土地所在地县区土地管理部门负责受理，经市土地管理部门审核，报市或市级以上人民政府审批。
　　第十一条　经国家及省人民政府批准的开发区、市人民政府批准的开发片区，在土地使用权出让前，须预报土地使用权出让方案。出让方案应包括出让数量、规划用途、出让年限、出让底价、出让方式等。出让方案由土地管理部门会同计划等有关部门拟订，报市及市以上人民政府审批后，土地管理部门组织实施。
　　第十二条　每幅地块或一个宗地的土地使用权出让，须在开发或建设项目落实、规划经批准后进行。每幅地块或一个宗地的具体出让方案，由市、县区土地管理部门按照本办法第十条的规定负责拟定，并连同项目批准文件及有关图纸资料，按审批权限规定报有审批权的人民政府审批。
　　第十三条　地块或宗地使用权出让方案经批准后，应当及时签订土地使用权出让合同。
　　经市及市级以上人民政府批准的土地使用权出让，其土地使用权出让合同，由市土地管理部门与土地使用者签订。经县区人民政府批准的土地使用权出让，其土地使用权出让合同，由土地所在地的县区土地管理部门与土地使用者签订。
　　土地使用权出让合同需附由土地管理部门会同城市规划管理部门确认和提供的土地使用条件。土地使用权出让合同应使用市和市级以上土地管理部门按国家统一规定印制的文本。
　　违反本条各款签订的土地使用权出让合同无效。
　　第十四条　土地使用权出让方式为：
　　协议出让：招标出让；拍卖出让。
　　协议出让土地使用权时，出让金原则上不得低于市人民政府的规定。
　　第十五条　土地使用权采取招标、拍卖方式出让的，由土地管理部门按照招标、拍卖惯例，提前发布公告。应标者、竞投者应当按照公告的要求，办理应标、参与竞投的有关手续并交付保证金。
　　第十六条　中标者、竞投中者须在决标、拍卖现场与土地管理部门签订土地使用权出让合同，并支付土地使用权成交价总额20%的定金。
　　保证金和定金可以充抵成交地价款。
　　未中标者、竞投未中者交付的保证金，在决标、拍卖后十日内如数退还。
　　第十七条　土地使用权出让合同签订后，土地使用者应当按照合同约定的期限支付土地使用权出让金。
　　土地使用者未按合同约定期限付清土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可请求违约赔偿。土地管理部门未按合同约定期限提供土地使用权时，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可请求违约赔偿。
　　第十八条　土地使用者在签订土地使用权出让合同并付清出让金后，应当及时到土地管理部门办理土地登记手续，领取土地使用证书，取得土地使用权。
　　第十九条　土地使用者取得土地使用权后，应按土地使用权出让合同约定的期限开发或建设。超过合同约定日期满一年未开发或建设的，由土地管理部门按不超过出让金20%的比例，向土地使用者征收土地闲置费；满两年未开发或建设的，由原批准的市、县区人民政府无偿收回土地使用权。因不可抗力或不属于土地使用者本身的原因而延迟开发或建设的，须向土地管理部门报告并获得批准。
　　第二十条　土地使用者应当按照土地使用权出让合同约定的用途使用土地。若需改变用途的，须取得原批准的城市规划管理部门和土地管理部门的同意，并与土地管理部门重新签订土地使用权出让合同或补充协议，相应调整土地使用权出让金，更换土地使用证书。
　　第二十一条　土地使用权出让的具体办事程序，由土地管理部门会同城市规划管理部门制订，并予以公布。
　　
第三章　土地使用权转让

　　第二十二条　土地使用权转让，是指土地使用者在土地使用权出让期间，将土地使用权以出售、交换、赠与等形式实行再转移的行为。与他人合资、合作建房或联办企业，视为土地使用权转让。合资、合作建房或联办企业的当事人，原则上应按土地使用权转让的有关规定办理手续，或是按有批准权的市、县区人民政府批准的其他方式办理相关手续。
　　第二十三条　有下列情形之一的，其土地使用权不得转让：
　　(一)土地使用者未付清土地使用权出让金的；
　　(二)未领取国有土地使用证书的；
　　(三)未按土地使用权出让合同的约定开发并形成用地条件的；
　　(四)土地使用权有争议的；
　　(五)地上有房屋的土地，土地使用权证书和房屋所有权证书不齐备或房产有争议的；
　　(六)土地使用权出让合同中约定不得转让的；
　　(七)国家和省、市人民政府另有规定的。
　　第二十四条　属商品房开发需预售房屋的，按《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定执行。
　　第二十五条　土地使用权转让时，双方当事人应当签订土地使用权转让合同。土地使用权转让后，土地使用权出让合同中载明的权利和义务随之转移。
　　第二十六条　土地使用权转让时，双方当事人应当如实向税务部门和土地管理部门申报转让成交价格，并按规定缴纳土地增值税。
　　第二十七条　土地使用权转让的期限，为土地使用权出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用的年限。
　　第二十八条　土地使用权转让后，若需改变土地使用权出让合同约定的用途，须向城市规划管理部门和土地管理部门申请，未经批准的不得改变。
　　第二十九条　土地使用权转让合同经签字生效后，双方当事人须持国有土地使用证、转让合同及其他有关资料，到原发证的土地管理部门审核、登记，更换土地使用权证书。因转让房产而同时转让土地使用权的(划拨土地使用权除外)，按《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第三款执行。
　　第三十条　土地使用权转让的成交价格明显低于市场价的，市、县区人民政府有权优先按照转让双方的成交价格购买该地块的土地使用权和房屋所有权。
　　第三十一条　土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县区人民政府可以采取必要的调控措施。
　　
第四章　土地使用权出租

　　第三十二条　土地使用权出租，是指在土地使用权出让期内，土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
　　第三十三条　未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用的土地，其土地使用权不得出租。
　　第三十四条　土地使用权出租时，出租人与承租人应当签订租赁合同。租赁合同不得违背土地使用权出让合同。土地使用权租赁合同签订之日起十五日内，出租人、承租人双方应持国有土地使用证、土地使用权出让合同、租赁合同等有效文件，向原批准用地的土地管理部门申请办理土地使用权出租登记备案手续。
　　第三十五条　土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。承租人确需改变土地使用权出让合同内容的，必须征得出租人同意，并按规定的审批权限经土地管理部门和城市规划部门批准，重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，办理土地登记手续。
　　
第五章　土地使用权抵押

　　第三十六条　以出让方式取得的土地使用权，在出让期限内可以抵押。
　　第三十七条　土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
　　第三十八条　土地使用权抵押时，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。
　　抵押合同不得违背土地使用权出让合同的规定。
　　第三十九条　土地使用权抵押合同签订之日起十五日内，抵押人与抵押权人应持土地使用证、土地使用权出让合同和抵押合同到原批准用地的土地管理部门办理抵押登记手续，领取《国有土地使用权抵押证明书》后，抵押方为有效。
　　第四十条　抵押人到期不能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产，并依法享有优先受偿权。
　　第四十一条　因处分抵押而取得土地使用权的，应当及时到原办理抵押登记的土地管理部门，办理土地使用权的过户登记手续，换领土地使用证。
　　第四十二条　抵押权因债务清偿或者其他原因而灭失的，抵押人和抵押权人应当在抵押合同终结之日起三十日内，到原办理抵押登记的土地管理部门，办理抵押注销登记。
　　
第六章　土地使用权终止

　　第四十三条　土地使用权终止，是指因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、土地灭失等原因而终止土地使用权的行为。
　　第四十四条　土地使用权出让期届满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿收回。土地使用者应当在期满之日起十五日内，到原登记机关办理土地使用权注销登记。
　　第四十五条　土地使用权出让期届满，原土地使用者需要续期的，应当在土地使用权期满前一年提出书面申请，重新办理续用审批手续。
　　第四十六条　土地使用权出让期间，政府可根据本地区社会公共利益的需要，提前收回土地使用权，并根据土地使用者已使用的年限和开发利用土地的实际情况，给予相应补偿。
　　需提前收回土地使用权时，政府应当以公告方式提前告知土地使用者。
　　
第七章　划拨土地使用权

　　第四十七条　划拨土地使用权，是指土地使用者经政府批准，缴纳过土地补偿、安置等费用后取得的土地使用权或者是经政府同意，以无偿方式取得的土地使用权。
　　第四十八条　以划拨方式取得的土地使用权转让、出租时，须经市、县区人民政府批准，补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金，或者是采用经市、县区人民政府批准的其他方式补办手续后，方可转让、出租。
　　第四十九条　以划拨方式取得的土地使用权设定抵押时，按照《中华人民共和国房地产管理法》第四章的有关规定办理。
　　第五十条　以划拨方式取得土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销或其它原因而停止使用土地的，由市、县区人民政府无偿收回其土地使用权。
　　第五十一条　对于划拨的土地使用权，市、县区人民政府根据城市建设发展需要和城市规划要求，可以无偿收回，并可予以出让；对于土地使用者的地上建筑物、其他附着物，根据实际情况给予补偿。
　　第五十二条　划拨土地使用权的管理办法，另行制定。
　　
第八章　附则

　　第五十三条　依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和本办法规定取得土地使用权的个人，其土地使用权可以继承，但继承时继承者必须到土地管理部门办理变更登记。
　　第五十四条　依照本办法收取的土地使用权出让金，作为专项基金主要用于城市建设和土地开发利用。
　　第五十五条　对未经土地管理部门批准，擅自转让、出租、抵押土地使用权的单位和个人，按《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的规定处予罚款并限期补办手续；情节严重的，依法没收其非法收入，拆除或没收地上建筑物和其他附着物，并处予罚款。
　　第五十六条　本办法由昆明市土地管理局负责解释。
　　第五十七条　本办法自发布之日起施行。1992年8月18日发布的《昆明市城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》同时废止。
　　
中国人民银行


中国人民银行关于发布《城市信用合作社管理暂行规定》的通知
中国人民银行




中国人民银行各省、自治区、直辖市分行，计划单列城市分行，深圳经济特区分行；各专业银行，中国人民保险公司：
根据《中华人民共和国银行管理暂行条例》的规定，为加强对城市信用合作社的管理，保证其健康发展，以适应有计划商品经济发展的需要，现发布《城市信用合作社管理暂行规定》，请遵照执行。并将有关问题通知如下：
一、本暂行规定发布前建立的城市信用合作社等集体金融组织，由原组建的银行或部门，按照《中华人民共和国银行管理暂行条例》和本规定负责进行整顿，当地人民银行负责组织验收。符合规定的报中国人民银行各省、自治区、直辖市分行或计划单列城市分行批准，发给《经营金融
业务许可证》；经过整顿仍不符合规定的，要撤销其机构。
二、本暂行规定发布前工商银行组建的城市信用合作社，其业务活动仍委托工商银行管理，继续在工商银行开户，并暂向工商银行交存存款准备金。本暂行规定公布之后组建的城市信用社，一律由人民银行领导和管理，并在当地人民银行开户。如果在人民银行开户有困难，也可以在当
地专业银行开户。有关专业银行要在汇兑、结算、现金供应等方面为城市信用合作社提供便利。
三、城市信用合作社交存存款准备金的比例，由中国人民银行各省、自治区、直辖市分行或计划单列城市分行在10—20％之间确定。
四、城市信用合作社与人民银行、专业银行的资金往来，其利率按联行利率规定办理。
五、鉴于全国绝大部分县城都已经设立了农村信用合作社。因此，县城一般不设城市信用合作社，过去已经在县城里设立的城市信用合作社，由人民银行省、自治区、直辖市分行或计划单列城市分行按本通知第一、二条规定精神确定。

附：城市信用合作社管理暂行规定（一九八六年七月十二日）
根据《中华人民共和国银行管理暂行条例》的规定，为加强对城市信用合作社的管理，保证其健康发展，特制定本规定。
一、城市集体金融组织，统一定名为城市信用合作社。它是群众性合作金融组织，必须办成自主经营、独立核算、自负盈亏、民主管理的经济实体。不得办成银行或其他任何部门的附属机构。
二、城市信用合作社是中国人民银行领导下的合作金融组织。中国人民银行各分行对城市信用合作社的业务活动进行领导和管理。
城市信用合作社在当地银行开立存、贷款帐户，并按中国人民银行信贷资金管理办法进行管理。城市信用合作社参加同城票据交换和资金清算。
三、城市信用合作社在大、中城市设立。县和县以下不得设立城市信用合作社。
四、申请建立城市信用合作社必须具备下列条件：
（一）确属经济发展需要，具有相当业务量；
（二）最少具有十万元人民币的自有资金；
（三）有懂得金融业务的合格管理人员；
（四）符合经济核算原则；
（五）具有组织章程；
（六）有固定的经营场所。
五、设立城市信用合作社必须由当地中国人民银行审核，报中国人民银行省、自治区、直辖市分行或计划单列城市分行批准，颁发《经营金融业务许可证》，并凭许可证向当地工商行政管理部门登记注册，领取营业执照。非经中国人民银行批准，不得开业，银行不得予以开户。
城市信用合作社的撤并必须经中国人民银行省、自治区、直辖市分行或计划单列城市分行批准。撤销的，要办理注销手续，在当地中国人民银行和开户银行监督下进行清理，缴回《经营金融业务许可证》；合并的，要重新报经批准，除缴回原《经营金融业务许可证》外，必须领取新的
《经营金融业务许可证》。
六、城市信用合作社可以经营下列业务：
（一）办理城市集体企业和个体工商户的存款、贷款、结算；
（二）办理城市个人储蓄存款业务；
（三）代办保险及其他代收代付业务；
（四）代理发行中国人民银行批准的证券业务；
（五）办理中国人民银行批准的其他业务。
七、城市信用合作社要面向城市集体企业、个体工商户和城市居民（党、政机关干部和公职人员除外）招收股金，作为自有资金。
八、城市信用合作社应依靠自己的股金和吸收的存款开展业务，要编制资金来源与运用的信贷计划，报当地中国人民银行批准。城市信用合作社应在中国人民银行批准的信贷规模内，以存定贷，多存多贷，资金自求平衡。
九、城市信用合作社必须认真贯彻执行国家的金融政策，定期向当地中国人民银行及开户银行报送信贷、现金计划执行情况、会计报表和财务报告，并接受当地中国人民银行或人民银行委托的专业银行的检查、稽核和监督。
十、城市信用合作社的存款利率按国家统一规定的利率执行，贷款利率可参照中国人民银行的贷款利率上下浮动。浮动幅度由当地中国人民银行审核，报中国人民银行省、自治区、直辖市分行批准。
十一、城市信用合作社要向其所在地的中国人民银行分行交存存款准备金，存款准备金由开户银行代收。存款准备金比例由中国人民银行各省、自治区、直辖市分行确定，报中国人民银行总行备案。城市信用合作社资金周转临时有困难时，可以进行资金拆借。拆借利率、期限由借贷双
方协商议定。所在地人民银行也可发放临时贷款给予支持。
十二、城市信用合作社实行民主管理。由股东代表大会选举理事会和监事会。城市信用合作社的主任由股东代表大会民主选举产生。
十三、城市信用合作社在盈余分配上，要正确处理国家、集体、个人三者利益的关系。税后利润的分配：公积金不低于50％，风险基金不低于10％，余下的作为福利基金、奖励基金和股金分红。公积金应主要用于充实信贷基金。股金分红不得超过股金的15％。
城市信用合作社职工的工资、福利待遇，应根据经营状况，比照国家对集体企业职工工资、福利待遇有关规定执行。
十四、城市信用合作社的合法权益和正当经营要受到保护，任何单位和个人都不准挪用和平调其财产、资金，不得收取管理费，不得强令其贷款和投资。
十五、本规定自下达之日起执行。过去各地制定的办法中凡与本规定相抵触的，一律废止。
十六、违反本规定者，中国人民银行应监督纠正，并根据情节轻重，给予必要的制裁。
十七、中国人民银行各省、自治区、直辖市分行、计划单列城市分行可依据本暂行规定，拟订城市信用合作社管理实施细则，并报中国人民银行总行备案。



1986年7月15日