南宁市人民政府办公厅关于印发实施房地产开发项目建设条件意见制度若干规定的通知
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南宁市人民政府办公厅关于印发实施房地产开发项目建设条件意见制度若干规定的通知
广西壮族自治区南宁市人民政府办公厅
南宁市人民政府办公厅关于印发实施房地产开发项目建设条件意见制度若干规定的通知
南府办〔2008〕134号
各县、区人民政府，市政府各部门，各管委会，市级各双管单位，市直各事业、企业单位：
《南宁市实施房地产开发项目建设条件意见制度的若干规定》已经市十二届人民政府第三十五次常务会议研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
二〇〇八年六月十日
南宁市实施房地产开发项目建设条件意见制度的若干规定
第一条 为更好地规范房地产开发经营管理行为，促进房地产市场健康协调发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《广西壮族自治区城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规，结合南宁实际，制定本规定。
第二条 在本市城市规划区内国有土地上从事房地产开发经营和管理，应当遵守本规定。
第三条 房地产开发项目应当遵循社会效益、环境效益、经济效益相统一的原则，实行综合开发、配套建设。
第四条 本规定所称房地产开发项目建设条件意见，是指在房地产开发项目建设用地招拍挂出让土地使用权前，房地产开发主管部门会同有关部门对项目的用地方式、用地性质、建设规模、规划设计要求、开发期限、配套设施、拆迁补偿安置等提出的建设条件。
第五条 南宁市建设委员会作为本市的房地产开发主管部门，负责组织制定房地产开发项目建设条件意见，签发《房地产开发项目建设条件意见书》并协调监督实施。
市发改、国土、规划、房产、园林、环保、教育、卫生、市政、人防、房改、民政等部门根据本部门的职责，共同参与提出房地产开发项目建设条件意见，并协同做好项目的监督和管理工作。
第六条 市土地交易中心在编制房地产开发土地使用权出让方案前，向市建设委员会提请制定房地产开发项目建设条件。属经济适用房项目的，首府南宁住房制度改革委员会办公室在编制经济适用住房项目实施方案前，向市建设委员会提请制定经济适用房项目建设条件。
市建设委员会收到申请后3个工作日内向相关部门发出征求意见函。各部门应根据相应的管理职责，在7个工作日内提出房地产开发项目的建设条件意见，并对提出的建设条件的内容负责。市建设委员会汇总审核各部门的意见后，形成并签发《房地产开发项目建设条件意见书》。
部门间提出的建设条件意见不一致，且经协商达不成统一意见的，提交南宁市土地招拍挂委员会审定，由南宁市建设委员会按审定结果签发《房地产开发项目建设条件意见书》。
第七条 房地产开发项目建设条件意见书应当包括以下内容：
（一）房地产开发项目的基本概况：包括用地性质、建设规模和开发期限、建设进度要求；
（二）城市规划设计条件：包括总用地面积、实际用地面积、兼容性质、建筑密度、容积率、绿地率、绿化覆盖率等规划指标以及住房结构比例要求；
（三）配套设施建设要求：包括对供水排水供电设施、教育文体设施、医疗卫生设施、物业管理用房、社区管理用房、环卫设施及环保设施、人防设施、邮政设施等的配置、建设期限、产权界定、移交使用要求；
（四）园林绿化及景观要求；
（五）建筑节能、新技术应用要求；
（六）项目拆迁补偿、安置要求：包括总体要求、文物保护要求；
（七）根据项目的实际，其他需要明确的要求。
第八条 《房地产开发项目建设条件意见书》作为土地使用权出让的依据之一，并作为《国有土地出让合同》的附件与合同共同生效。
规划、建设、房产、环保、人防、园林等部门在办理房地产开发项目相关审批手续时，应将《房地产开发项目建设条件意见书》提出的建设条件作为审批的主要依据，对于不符合建设条件要求的项目，不予办理相关审批手续。
第九条 房地产开发项目建设条件意见一经确定，不得随意变更。若确需变更，应报原批准机关批准，原批准机关批准后抄报南宁市建设委员会备案。属容积率、绿地率、建筑密度及住房结构比例等主要建设指标和学校、幼儿园等重要配套设施变更的，原批准机关在征询南宁市建设委员会意见后，报南宁市土地储备领导小组工作会议或南宁市规划工作委员会会议审定。
房地产开发项目建设条件意见按前款规定获准变更后，由南宁市建设委员会对原《房地产开发项目建设条件意见书》进行修改并重新签发。
第十条 开发建设单位应当按照《房地产开发项目建设条件意见书》的要求同步安排项目的配套设施建设、验收和交付使用。
第十一条 开发建设单位应在房地产项目开工前制定项目（含配套设施）的建设进度计划，并将计划报建设行政主管部门备案。
第十二条 开发建设单位应按照《房地产开发项目建设条件意见书》，将本《规定》第七条第（三）、（四）款所列的事项，在项目预（销）售时向购房人做出公开承诺。承诺的内容应作为《商品房买卖合同》的重要组成部分与合同一并签订。
第十三条 市建设委员会会同有关管理部门对实施《房地产开发项目建设条件意见书》情况实行中期检查，加强对开发项目建设过程的监管。
第十四条 开发建设单位违反《房地产开发项目建设条件意见书》，不按建设条件进行建设的，由有关管理部门责令开发建设单位或施工单位进行整改；未按要求整改的，市建设委员会可责令其停止主体工程的建设直至整改完毕。
对存在违反房地产开发项目建设条件意见规定而被责令整改的项目，在整改完毕之前禁止转让。
第十五条 对于严重违反房地产开发项目建设条件意见进行房地产开发的房地产开发企业及法人代表，自被有关管理部门立案查处或责令整改之日起2年内不得参与南宁市房地产开发项目土地招拍挂的竞标。
第十六条 开发建设单位在建设过程中违反本规定或弄虚作假的，由市建设委员会责令其改正，作为不良经营行为记录在开发企业信用信息系统向社会公布，并按国家有关法律法规进行处罚。
第十七条 行政管理部门及其工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，根据有关规定追究过错责任。
第十八条 本市所辖六县可参照本规定执行。
第十九条 本规定自发布之日起实施。
第三方物流风险及保险对策
（齐艳铭 中国人民财产保险股份有限公司 北京 100052）
“一个具有革命意义的看法是，对风险的掌握程度是划分现代和过去时代的分水岭：所谓对风险的掌握就是说未来不再更多地依赖上帝的安排，人类在自然面前不再是被动的。”
——Peter L.Bernstein著《与天为敌：风险探索传奇》
一、第三方物流业务风险概述
现代物流企业在攫取“第三利润源泉”的同时，其面临的风险也与日俱增。根据风险管理的理论，现代物流风险可谓是体系庞大、纷繁复杂，它不仅包括了传统意义上的纯粹风险，还包括责任风险、客户流失风险、合同风险、诉讼风险、投融资风险、财务流动性风险、人力资源风险等各个方面。风险管理将有助于企业领导者科学地决策，如何避免风险是摆在现代物流企业面前的一个重要课题。
鉴于客户流失风险、合同风险、诉讼风险、投融资风险、财务流动性风险、人力资源风险等在企业管理中具有一般性，限于文章篇幅，本文将风险的概念仅仅界定为与物流业务运营密切相联系的纯粹风险，即货物的灭损和对第三人承担的法律赔偿责任两个部分。
一般而言，现代物流风险主要包括以下三个方面：
（一）与托运人之间可能产生的风险
1.货物灭损带来的赔偿风险——对物流安全性的挑战
包括货物的灭失和损害。可能发生的环节主要有运输、仓储、装卸搬运和配送环节。发生的原因可能有客观因素，也可能有主观因素。客观因素主要有不可抗力、火灾、运输工具出险等，主观因素主要有野蛮装卸、偷盗等。
2.延时配送带来的责任风险——对物流及时性的挑战
在JIT原则的要求下，物流企业延时配送往往导致客户索赔。从实践中看，客户索赔的依据大多是物流服务协议。也就是说，此时第三方物流企业承担的是违约赔偿责任。
3.错发错运带来的责任风险——对物流准确性的挑战
有些时候，物流企业因种种原因导致分拨路径发生错误，致使货物错发错运，由此给客户带来损失。一般而言，错发错运往往是由于手工制单字迹模糊、信息系统程序出错、操作人员马虎等原因造成的。由此给客户带来的损失属于法律上的侵权责任。但同时，物流服务协议中往往还约定有“准确配送条款”，因此客户也可以依据该条款的约定提出索赔。此时便存在侵权责任和违约责任的竞合，我国合同法规定当事人得享有提起侵权责任之诉或违约责任之诉的选择权。
（二）与分包商之间可能产生的风险
1.传递性风险
传递性风险是指第三方物流企业能否通过分包协议把全部风险有效传递给分包商的风险。例如，第三方物流企业与客户签订的协议规定赔偿责任限额为每件500元，但第三方物流企业与分包商签订的协议却规定赔偿责任限额为每件100元，差额部分则由第三方物流企业买单。在这里，第三方物流企业对分包环节造成的货损并没有过错，但依据合同不得不承担差额部分的赔偿责任。由于目前铁路、民航、邮政普遍服务等公用企业对赔偿责任限额普遍规定较低，因此第三方物流企业选择由公用企业部门分包时将面临着不能有效传递的风险。
2.诈骗风险
资质差的分包商，尤其是一些缺乏诚实信用的个体户运输业者配载货物后，有时会发生因诈骗而致货物失踪的风险。
（三）与社会公众之间可能产生的责任风险
1.环境污染风险
第三方物流活动中的环境污染主要表现为交通拥堵、机动车排放尾气、噪声等。根据环境保护法，污染者需要对不特定的社会公众承担相应的法律责任。
2.交通肇事风险
运输司机在运输货物的过程中发生交通肇事，属于履行职务的行为，其民事责任应该由其所属的物流企业承担。
3.危险品泄漏风险
危险品物流有泄漏的风险，随时会给社会公众的生命财产安全带来威胁，这一点值得从事危险品物流的企业警惕。
二、第三方物流风险的防范对策——兼谈可保风险与不可保风险
面临风险的猖狂和索赔的烦恼，第三方物流企业该如何做到“不再更多地依赖上帝的安排”呢？对风险的态度是偏好还是厌恶？是自留还是转嫁呢？世界各国的实践告诉我们，保险不失为一种有效的风险防范机制。保险一方面体现了分散社会资源集中运作的优势，另一方面又体现出现代社会互助精神的价值。因此，现代物流诞生伊始，保险就得到了第三方物流企业的青睐。
也许从一开始物流业对保险业便寄托了太多的渴望，因此物流业普遍存在着一种错误的认识，那就是保险公司应该按照物流公司的需求，量身定做一个对口的保险产品来转嫁第三方物流运营中的所有风险。然而遗憾的是，保险业从来没有、将来也不大可能提供一个万能产品来保障物流运营中的所有风险。道理很简单，作为商业化运营的保险公司也是以利润最大化为价值追求的，对于一些不可保风险，保险公司往往采取回避的态度。对于不可保风险，物流企业应该努力寻求其他的风险规避手段。
以下笔者将结合风险管理模型，来具体分析物流业务风险中哪些属于可保风险，哪些属于不可保风险，进而给出若干不同的风险防范对策。
一般而言，风险的估算要参考两个指数，即发生的概率和损失的严重程度。发生损失的概率越高，造成损失的程度越严重，风险也就越大。企业应该系统研究面临的不同风险类型，并采取相应的风险应对策略。风险应对策略可以从降低风险发生的概率和减少风险造成的损失两个方面入手，前者包括放弃和管理，后者包括自留和转嫁（即保险）。
具体防范对策按照企业的风险类型可以分为以下四种情况：
1.风险最小类型，即发生的概率很低，造成的损失也很小。
这种类型的风险一般很少发生。如某物流公司每天按照固定的路线为某超市供货，由于公司没有充分预计到高考时可能造成的车辆拥堵和临时交通管制，结果高考当天发生配送延误达2个小时，按照合同约定应向超市赔偿单票物流费用5%的违约金。一般来说，这种风险发生的概率很低，造成的损失也不大，因此这种类型的风险不具有保险的经济性。实践中，大多数企业会选择风险自留的方式。所谓风险自留，就是由企业自己来承担风险。自留风险的可行程度，取决于损失预测的准确性和补偿损失的适当安排。
2.风险较小类型，即发生的概率很高，但造成的损失很小。
这种类型的风险可以形象地概括为“大事不犯、小事不断”。“大事不犯”说明损失一般不会太大，“小事不断”则说明损失发生的概率很高。现实中，恰恰这种类型的风险让物流公司颇感头痛。
由于损失发生的概率很高，保险公司便有可能无利可图，实践中大多数保险公司不愿提供这种类型的保险。由于造成的损失很小，因此物流公司自留风险成为可能。另外，即便一些保险公司愿意提供这种保险，其费率必定是昂贵的。因此，购买保险往往是不经济的，物流公司也只有通过自留的方式来应对风险。实践中，因为野蛮装卸、内部人偷盗等行为导致的货物损失风险就属于这种类型。
虽然这种类型风险造成的单次损失并不大，但较高的发生概率造成的累计损失足够物流公司难以承受，因此物流公司陷入了两难困境。很多物流公司抱怨保险公司提供这种类型保险时索要了过高的保险费率，而保险公司却又抱怨物流公司的管理水平差、发生风险多导致其无利可图。
笔者认为，之所以产生这种抱怨，根源在于对保险功能的定位不清。从风险筹划的角度来看，保险仅仅是治标不治本的权宜之策。风险是一个客观现象，保险能够分散风险发生时被保险人的损失，但不能从源头上制止风险的发生。这种“大事不犯、小事不断”的风险，大多属于人为因素导致的风险，通过有效的管理完全可以降低风险发生的概率。因此，笔者建议这种类型风险的应对策略是：管理加自留，即首先通过有效的管理降低风险发生的概率，使风险的类型转化为风险最小型，然后通过自留的方式规避风险。
3.风险较大类型，即发生的概率很低，但造成的损失很大。
这是传统保险可以承保的风险类型。由于发生的概率很低，保险便具有了可行性；由于造成的损失很大，成就了保险的必要性。第三方物流企业在从事业务运营过程中，不可避免地面临着自然灾害、意外事故等不可抗力的威胁。这种风险发生的概率很低，但是一旦发生足以让物流公司倾家荡产。保险的功能就在于有效分散风险，最大程度的降低被保险人的损失。笔者认为，对于较大类型的风险，第三方物流企业应该采取保险的策略予以转嫁。
4.风险最大类型，即发生的概率很高，造成的损失也很大。
这种类型的风险一般不会发生。举一个极端的例子，在道路状况不良、天气环境恶劣、司机水平不高的情况下，第三方物流企业承运一批价值连城的玻璃制艺术品时所面临的风险就属于这种类型。此时，理性的第三方物流企业可能会采取放弃的方法来应对风险。放弃不失为规避风险的一个有效途径，但其机会成本却是可能获得的高额收益。另外，放弃固然可以避免一些风险，但难免又会遇到其他风险。可以说，放弃仅仅是一种消极的风险应对策略。
笔者认为，当放弃的机会成本足够高时，物流企业总可以通过提高管理水平的方法降低货物发生损失的概率。如前例，选择空运、高价雇佣一名技术娴熟的驾驶员或者给玻璃艺术品进行安全包装等，这些管理方法足以降低损失发生的概率。因此，应对这种风险的最佳策略是管理加保险，即通过有效的管理降低损失发生的概率，使风险的类型转化为风险较大型，然后通过保险的方式转嫁风险。
三、发展物流保险尚需解决的几个问题
黑龙江省文明单位建设暂行规定
黑龙江省人民政府
黑龙江省文明单位建设暂行规定
（黑龙江省人民政府令第１７号 １９８９年６月１３日）
第一条 为加强社会主义精神文明建设，促进文明单位建设经常化、制度化、规范化，提高文明单位建设水平，根据宪法第二十四条规定，结合我省实际情况，制定本规定。
第二条 本规定所称文明单位是以精神文明建设为主要标志，物质文明和精神文明建设协调发展的先进单位。
第三条 创建文明单位是社会主义精神文明建设活动的重要形式，是机关、团体、企业事业单位的重要任务。
第四条 各级人民政府应将创建文明单位活动，作为领导任期目标责任制和考核干部政绩的重要内容。
第五条 创建文明单位应以党在社会主义初级阶段基本路线为指导，为改革开放、发展经济、提高城乡居民的思想道德和科学文化素质创造良好的条件。
第六条 本规定适用于我省境内城乡单位。
第七条 各级精神文明建设机构负责组织本规定的实施，并应依据本规定，结合实际情况，制定文明单位建设的具体考核办法。
第八条 文明单位的基本条件是：
（一）有计划地经常开展文明单位建设活动。
（二）严格执行国家的法律、法规和政策。
（三）注重职业道德和社会公德教育，提高职工思想道德素质和科学文化素质。
（四）经济效益或社会效益显著。
（五）领导班子坚强团结，清正廉明，群众基础良好。
（六）重视民主法制建设，秩序良好，无重大责任事故和重大刑事案件。
（七）制度健全，管理科学，文明生产和工作。
（八）重视计划生育工作，成绩显著。
（九）坚持开展健康有益的文体活动。
（十）环境整洁、优美，职工生产生活条件明显改善。
第九条 符合文明单位基本条件的单位，可授予文明单位或文明单位标兵的荣誉称号。
第十条 文明单位和文明单位标兵分为省、地（市）和县三级，分别由省、地（市）和县命名。
第十一条 凡具备文明单位基本条件的，除铁路、森工、农场、省直机关和大专院校可按系统直接申报省级文明单位外，其它单位一律按文明单位隶属关系，逐级按属地考核申报。
第十二条 凡被评上文明单位的，由命名机关授予荣誉称号。被命名单位可从实际出发，给职工适当物质奖励。
第十三条 文明单位命名满一年后，县级文明单位有资格申报地（市）级文明单位，地（市）级文明单位有资格申报省级文明单位。
第十四条 文明单位由命名机关和属地有关部门双重管理，以属地管理为主。每年复查一次，合格的继续承认荣誉称号。
第十五条 各级文明单位和命名机关均应建立健全文明单位档案，定期填写。
第十六条 文明单位改变单位名称或隶属关系，应重新考核命名。
第十七条 文明单位发生有损于文明单位称号问题的，命名机关可根据具体情节，分别给予通报批评、限期改进、降级或撤销荣誉称号的处罚。
第十八条 申报单位弄虚作假、骗取荣誉的，由命名机关撤销其荣誉称号，并建议有关部门追究其单位领导人员及有关人员的行政责任。
第十九条 本规定由省精神文明建设办公室负责解释。
第二十条 本规定自公布之日起施行。
